湛江市人民政府關(guān)于建立高質(zhì)量供地制度促進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導意見
各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
為進一步推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量，加快基礎(chǔ)設(shè)施和重大招商引資項目（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)項目及經(jīng)國家、省、市確認的重大項目，但不包括房地產(chǎn)項目）用地供應(yīng)，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建高質(zhì)量效益型發(fā)展新優(yōu)勢，根據(jù)《廣東省國土資源廳印發(fā)<關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導意見（試行）>的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕3號）要求及相關(guān)法律法規(guī)政策，結(jié)合我市實際，現(xiàn)提出以下指導意見。
一、建立土地快速供應(yīng)機制
（一）明確主體責任，建立土地供應(yīng)長效機制。各縣（市、區(qū)）政府（管委會）作為土地征收和供應(yīng)的責任主體，要建立政府主要領(lǐng)導負總責、相關(guān)部門通力合作的工作機制，迅速制訂工作方案，明確土地征收和供應(yīng)的目標、任務(wù)和措施，列明時間進度表以及路線圖，倒排工期，明確項目土地征收和供應(yīng)前置審批環(huán)節(jié)的期限，落實責任領(lǐng)導、責任部門和專職人員等，確保供地前期各階段有專人跟進、專人督辦。
土地儲備管理機構(gòu)要履行平臺功能，配合做好用地資金保障、土地收儲和產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等供地前期工作。
?。ǘ┙ⅰ芭凑鳌薄芭垂眲討B(tài)臺賬管理機制。各縣（市、區(qū)）政府（管委會）每半年全面排查梳理一次本行政區(qū)域內(nèi)“批而未征、批而未供”土地情況，摸清未征未供土地的數(shù)量、分布，及時更新“批而未征、批而未供”土地動態(tài)臺賬，逐宗分析未能實施征收和供地的原因和障礙，主動加強與相關(guān)部門、項目業(yè)主的溝通和聯(lián)系，及時商討和解決土地征收和供地過程中存在的問題，建立動態(tài)考核機制，確保扭轉(zhuǎn)全市土地征收、供應(yīng)進度緩慢的被動局面。
二、加大工業(yè)用地保障力度
（一）嚴格產(chǎn)業(yè)準入和用地標準。工礦倉儲項目應(yīng)當符合國家、省和市產(chǎn)業(yè)主管部門制定的產(chǎn)業(yè)指導目錄。今后工礦倉儲用地設(shè)定出讓條件的宗地容積率和建筑系數(shù)應(yīng)當超過國家規(guī)定標準40%以上，投資強度增加10%以上，土地使用標準應(yīng)當符合國家、省和市的規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)使用標準。編制工礦倉儲項目供地文件和簽訂土地出讓（租賃）合同時，應(yīng)當將項目建設(shè)用地的規(guī)劃條件、建設(shè)標準、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保、產(chǎn)值、稅收等指標和要求列入供地方案和土地出讓（租賃）合同，作為建設(shè)用地供應(yīng)標準。在不影響公平、公正競爭的前提下，由市自然資源部門會同市發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、稅務(wù)、財政等部門設(shè)定建設(shè)用地出讓條件。按照“誰提出標準、誰評估考核、誰履責監(jiān)管”的原則，由提出標準的部門牽頭組織有關(guān)單位對項目建設(shè)情況進行核查。未履行約定的用地受讓方將承擔相應(yīng)的違約責任，防止隨意圈占、閑置土地。
（二）優(yōu)先保障工業(yè)項目用地。對符合產(chǎn)業(yè)政策、投資強度大、效益好、節(jié)能環(huán)保的主導產(chǎn)業(yè)項目給予優(yōu)先落實用地指標和用地保障。引導早期引進的占地面積大、投資強度低的企業(yè)利用其存量土地，或原有項目擴建，或設(shè)立新的獨資、合資項目，提高工業(yè)用地利用效率。有針對性增加工業(yè)用地指標，主動對接工業(yè)用地新需求，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地供應(yīng)時序，保障工業(yè)項目及時落地。
三、加快項目用地供應(yīng)步伐
?。ㄒ唬┭杆匍_展用地報批和征地工作。項目選址確定后，各縣（市、區(qū)）政府（管委會）要安排專人迅速開展用地報批相關(guān)工作。對中心城區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)國務(wù)院批準的“一年一批次”用地，凡因規(guī)劃、村民不同意征地等無法上報實施方案的，可在我市轄區(qū)范圍內(nèi)以區(qū)位調(diào)整的方式進行指標調(diào)整使用。涉及征地協(xié)調(diào)的，既要積極與村集體和村民溝通，盡快取得村民代表同意，又要嚴格履行征地規(guī)定程序，避免因征地引起的社會矛盾。對已依法進行征地補償?shù)徽鞯剞r(nóng)民拒不交地的，應(yīng)當充分發(fā)揮司法、仲裁作用，引導被征地農(nóng)民通過法律途徑解決征地安置補償糾紛，盡快交地。
?。ǘ娏ν七M項目供地。項目用地報批與土地出讓前期工作同步開展。一方面優(yōu)先落實土地前期開發(fā)資金，提前完成道路、綠地、電力管線等各類配套設(shè)施建設(shè)，確保具備供地條件；另一方面可憑建設(shè)用地規(guī)劃批準文件、用地申請表、產(chǎn)業(yè)類型申報表、環(huán)保部門意見、評估報告書等資料提前申請擬定出讓方案，確保用地批準后及時組織供地。對取得建設(shè)用地和立項批準文件并符合《劃撥用地目錄》的項目，在縣（市、區(qū)）政府（管委會）提供征地補償已到位以及權(quán)屬地類無爭議等證明材料后，可直接辦理項目劃撥供地手續(xù)，并在辦理不動產(chǎn)登記前繳清相關(guān)稅費，完善用地規(guī)劃。
線性工程項目因用地報批紅線與用地實際紅線不一致影響供地的，一律以報批紅線完善供地手續(xù)。對符合城市規(guī)劃要求、完成收儲手續(xù)的土地，因未編制控制性詳細規(guī)劃而無法供地的，規(guī)劃部門要盡快完成控制性詳細規(guī)劃編制工作。
（三）大力促進項目落地。各縣（市、區(qū)）政府（管委會）要定期研究解決土地征收和供應(yīng)中存在的問題，為項目落地提供用地保障。對已完成批后征收手續(xù)未落實意向項目的土地，要加大招商引資推介力度，盡快促進項目落地。無法在短時間內(nèi)落實項目的，由土地儲備管理機構(gòu)入庫。對于部分有圈地苗頭和投資意愿不強的招商引資項目，由項目原投資主管部門會同自然資源管理部門經(jīng)充分論證，報同級人民政府審定同意后取消招商引資項目資格，并收回用地指標進行周轉(zhuǎn)。
四、創(chuàng)新土地供應(yīng)方式
（一）實行“集中承諾、分期供應(yīng)、公開出讓”方式使用土地。對于用地需求面積較大或分期建設(shè)的項目，由政府與企業(yè)雙方簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，明確包括用地供應(yīng)與保障在內(nèi)的政企雙方必盡的權(quán)利與義務(wù)。企業(yè)方明確承諾項目建設(shè)的投資規(guī)模、投資強度、建設(shè)進度、用地規(guī)模、用地性質(zhì)、生產(chǎn)經(jīng)營效益和對經(jīng)濟社會發(fā)展帶動能力等指標；政府根據(jù)企業(yè)提供的項目建設(shè)投資進度和計劃，在符合節(jié)約集約利用土地的前提下確定供應(yīng)相應(yīng)面積的土地，允許規(guī)劃預(yù)留發(fā)展用地。在框架協(xié)議約定的建設(shè)期內(nèi)，企業(yè)按年度投資計劃提交用地需求，政府按企業(yè)年度用地規(guī)模，分期分批通過“招拍掛”及時供應(yīng)土地，保障企業(yè)投資項目按計劃推進。
（二）鼓勵以租賃方式使用土地。依法租賃國有建設(shè)用地用于工業(yè)項目的，土地租賃期限最長不得超過20年，土地承租方可憑與自然資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理規(guī)劃、報建、土地登記等手續(xù)。在租賃期內(nèi)，土地及地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可以轉(zhuǎn)租和抵押。
（三）鼓勵政府和社會資本合作使用土地。對采用政府和社會資本合作方式實施建設(shè)的公共服務(wù)領(lǐng)域項目，所在地政府（管委會）應(yīng)當征求發(fā)展改革、財政、自然資源等部門意見，允許項目投資主體或建設(shè)單位與土地使用權(quán)捆綁并以公開方式確定：可以將公開確定投資主體或建設(shè)單位方式納入自然資源主管部門編制的供地方案，也可以將供地方案納入公開方式確定的投資主體或建設(shè)單位方案。自然資源等相關(guān)職能部門與競得者簽訂合同（協(xié)議），并實施用地供后監(jiān)管等法定職責。
?。ㄋ模┕膭铋_發(fā)建設(shè)標準廠房。對城市規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲用地的新增建設(shè)用地，鼓勵進行標準廠房建設(shè)。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不再征收土地價款差額。支持各縣（市、區(qū)）政府（管委會）屬下的國有獨資（全資）公司、開發(fā)園區(qū)或土地競得者進行標準廠房建設(shè)，允許租賃及轉(zhuǎn)讓廠房使用權(quán)，進一步降低企業(yè)生產(chǎn)成本。
?。ㄎ澹┐罅ν七M“先租后讓、租讓結(jié)合”方式使用土地。
1.先租后讓。通過“招拍掛”取得土地使用權(quán)，采取“先租后讓”方式使用土地的，中標人或競得人可與自然資源部門簽訂“2+3+N”的土地出讓合同，在合同中應(yīng)分別明確約定2年基建租賃期、3年投產(chǎn)租賃期和N年出讓期需繳納的土地價款，分期屆滿前需達到的土地使用條件及驗收評估要求等?！?+3+N”總年限原則上不得超過20年，對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等，以認定的年期“先租后讓”，最高不超過50年。土地受讓方應(yīng)在每個階段期屆滿前3個月向出讓方提出驗收評估申請，出讓方應(yīng)組織相關(guān)部門在接受申請后1個月內(nèi)完成驗收評估工作。達到合同約定要求的，受讓方可憑驗收評估合格證明辦理下一期土地使用手續(xù)。繳清全部土地價款的，方可辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書。未達到合同約定要求的，應(yīng)采取限期整改方式進行處理，整改總期限不得超過1年。整改期滿后仍未達到合同約定要求的，由出讓方無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬設(shè)施。
2.租讓結(jié)合。通過“招拍掛”取得土地使用權(quán)，采取“租讓結(jié)合”方式使用土地的，廠房及配套用地、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地等生產(chǎn)辦公必需用地，可采用出讓方式使用土地，出讓年限原則上不得超過20年；對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。露天堆場、露天操作場地、停車場用地及其他用地等生產(chǎn)配套設(shè)施用地，可采用租賃方式使用土地，單次租賃年限不得超過5年。
?。┖侠碓u估用地價格。市、縣（市、區(qū)）自然資源部門應(yīng)當在市中介服務(wù)超市以公開方式委托土地估價中介機構(gòu)進行地價評估，由土地估價師完成土地估價報告，并按要求由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。采取彈性年期出讓和租賃等方式供應(yīng)工業(yè)用地的，可以按照出讓（租賃）年期與工業(yè)用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數(shù)，確定出讓（租賃）底價。
（七）完善土地續(xù)期使用制度。工業(yè)用地出讓或租賃期屆滿前3個月內(nèi)，由土地受讓方或承租方向出讓（租）方提出續(xù)期使用申請。出讓（租）方應(yīng)組織相關(guān)部門在接受申請后1個月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評價工作。符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和專項規(guī)劃，且經(jīng)評價達到合同約定使用條件的，可以協(xié)議出讓（租賃）方式續(xù)期使用。出讓（租賃）續(xù)期期限原則上不得超過20年。續(xù)期時的土地價款，可以參照原出讓（租賃）合同約定的價格評估確定，但不得低于續(xù)期時所在地土地等別相對應(yīng)的工業(yè)用地最低價標準；符合省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約（容積率和建筑系數(shù)超過國家規(guī)定標準40%、投資強度增加10%以上）的，可以按照不低于所在地土地等別相對應(yīng)工業(yè)用地最低價標準的70%執(zhí)行。土地受讓方或承租方未提出續(xù)期使用申請，或者經(jīng)評價后認定不再予以續(xù)期以及因公共利益需要收回土地的，到期后自然終止合同，依法回收土地。
五、優(yōu)化土地供應(yīng)服務(wù)
?。ㄒ唬┩七M用地供應(yīng)“多規(guī)合一”。落實規(guī)劃先行，推進土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、專項規(guī)劃等“多規(guī)合一”。各縣（市、區(qū)）政府（管委會）要提前做好本行政區(qū)域范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，明確產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展方向、投資規(guī)模和用地范圍，把項目建設(shè)用地納入土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，分期分批次進行用地報批。
?。ǘ┩菩小安⒙?lián)審批”。市發(fā)展改革、自然資源等相關(guān)部門要提前介入項目預(yù)審環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)做好項目選址、規(guī)劃調(diào)整、用地報批等工作，變“串聯(lián)審批”為“并聯(lián)審批”，最大程度簡化手續(xù)，合理壓縮項目立項、規(guī)劃等審批手續(xù)時限。推行“綠色通道”“特別快車”“容缺式”審批，開展企業(yè)預(yù)約、上門等特色服務(wù)，落實重大項目專門跟蹤服務(wù)制度，加快辦理項目前期手續(xù)。
（三）建立綠色通道制度。對已批未供的已建項目，自然資源部門要依照法定程序及時出具地塊規(guī)劃條件及完善供地手續(xù)。對屬于省重點項目中急需開工建設(shè)的控制工期的單體工程以及有工期要求或受季節(jié)影響急需開工的工程用地，具備《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)〈促進我省經(jīng)濟穩(wěn)定增長和轉(zhuǎn)型升級的國土資源保障措施〉的通知》（粵國土資辦公發(fā)〔2015〕94號）規(guī)定條件的，可以縣(市、區(qū))為單位向省自然資源廳申請辦理先行用地。
六、建立土地供應(yīng)懲處機制
?。ㄒ唬┙⒅笜苏{(diào)整使用機制。利用土地杠桿手段和約束機制，倒逼項目快速落地。新增建設(shè)用地指標不再直接分配到縣（市、區(qū)）（“三舊”改造獎勵指標除外），采取“先報先得”。對遲遲不組織用地報批、逾期不能開工的項目，嚴格按照規(guī)定收回已配置的年度用地計劃指標，作為機動指標由市統(tǒng)籌。對完成用地報批后半年內(nèi)未完成征地工作或3年內(nèi)未能供地的，鼓勵指標優(yōu)先使用于其它同類項目。對已辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用的村集體、社區(qū)集體建設(shè)用地1年內(nèi)不組織供地的，可以將其用地指標調(diào)整給急需用地項目使用。
（二）建立建設(shè)用地履約保證金制度。除經(jīng)營性房地產(chǎn)項目外，擬定土地出讓條件、發(fā)布出讓公告和簽訂出讓合同時，應(yīng)當明確產(chǎn)業(yè)項目類型、投資、產(chǎn)出、稅收、開竣工時間及違約責任等內(nèi)容，并在簽訂土地出讓合同前依法與受讓人簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，約定履約保證金。履約保證金由受讓人按照4萬元/畝標準繳交財政專戶管理，接受財政、審計等相關(guān)部門監(jiān)督，不得挪用。建設(shè)項目經(jīng)審核認定按期竣工并通過驗收的，退還履約保證金；未按合同約定竣工的，履約保證金不予退還。
（三）建立常態(tài)化懲處通報機制。市自然資源局于每年12月31日對各縣（市、區(qū)）近3年（不含當年）土地供應(yīng)情況進行統(tǒng)計，統(tǒng)計結(jié)果經(jīng)市政府審定后，作為下一年度新增建設(shè)用地指標配備和重大項目安排的依據(jù)。對未建項目用地批準后3年內(nèi)未供地或已建項目用地批準后1年內(nèi)未供地的，取消項目所在地縣（市、區(qū)）下一年度新增指標配備和重大項目安排。對近3年（不含當年）供地率低于30%的縣（市、區(qū)），暫停建設(shè)用地批次報批，同時責令限期整改，直到整改達標為止。
本意見由市自然資源局負責解釋，自印發(fā)之日起實施，有效期三年。
湛江市人民政府
2019年1月2日
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政策解讀：關(guān)于《湛江市人民政府關(guān)于建立高質(zhì)量供地制度促進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導意見》的政策解讀
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