湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法的通知
湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市城市更新
（“三舊”改造）管理暫行辦法的通知
湛府規(guī)〔2021〕5號
各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
現(xiàn)將《湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市城市更新局反映。
湛江市人民政府
2021年9月16日
第一章 總 則
第一條 目的意義
為規(guī)范城市更新活動，深入貫徹落實(shí)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省政府令第279號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）等文件精神，貫徹新發(fā)展理念，深入推進(jìn)我市城市更新（“三舊”改造）工作，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 總體目標(biāo)
盤活存量建設(shè)用地，促進(jìn)節(jié)約集約用地，優(yōu)化城市空間布局，完善城市功能，改善人居環(huán)境，傳承歷史文化，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，提升城市品質(zhì)和城市發(fā)展質(zhì)量，建設(shè)宜居宜業(yè)城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市。
第三條 基本原則
?。ㄒ唬﹫猿终龑?dǎo)、市場運(yùn)作、尊重歷史、分類施策、統(tǒng)籌規(guī)劃、共建共享。
?。ǘ﹥?yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等用地需求，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。
?。ㄈ┕膭钆f城鎮(zhèn)、舊村莊成片連片更新改造及“工改工”、“工改MO”（新型產(chǎn)業(yè)用地），支持“工改商”、“工改公服”，嚴(yán)控“工改居”。
（四）保護(hù)城市文化，傳承城市文脈，加強(qiáng)對歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)與活化利用。
第四條 適用范圍
本辦法適用于市轄區(qū)范圍內(nèi)的城市更新（“三舊”改造）活動，除本辦法有明確規(guī)定以外，各縣（市）城市更新（“三舊”改造）參照執(zhí)行。
第五條 基本流程
項(xiàng)目改造的基本流程包括前期準(zhǔn)備、申報主體確定、年度實(shí)施計劃制定、項(xiàng)目單元規(guī)劃編制審批、用地規(guī)劃條件下達(dá)、改造主體確定、改造方案編制審批、用地手續(xù)辦理、不動產(chǎn)權(quán)證辦理、工程建設(shè)項(xiàng)目審批及竣工驗(yàn)收等。
第六條 改造面積
（一）鼓勵成片連片改造。
（二）對于改造地塊不在歷史文化街區(qū)范圍內(nèi)，確實(shí)不能與周邊地塊整合且滿足用地規(guī)劃條件規(guī)定的，可以進(jìn)行城市更新（“三舊”改造）；全面改造為居住用地的，湛江市城區(qū)改造地塊面積應(yīng)不低于10000平方米、縣（市）城區(qū)改造地塊面積應(yīng)不低于5000平方米、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造地塊面積應(yīng)不低于2500平方米，且滿足配建足夠數(shù)量的停車位等配套設(shè)施硬性指標(biāo)要求才能改造?；旌嫌玫刂猩虡I(yè)和公服設(shè)施建筑面積占比不小于60%、住宅建筑面積占比不大于40%的可按以上面積規(guī)定的一半執(zhí)行。
?。ㄈ┪⒏脑旌透脑鞛槠渌δ苡玫夭皇苊娣e限制。
第二章 計劃管理
第七條 申報主體確定
?。ㄒ唬﹩我粰?quán)利主體的項(xiàng)目，可以由權(quán)利主體直接作為申報主體，或委托單一主體作為申報主體。
?。ǘ┒鄠€權(quán)利主體的舊城鎮(zhèn)、舊廠房項(xiàng)目可聯(lián)合作為申報主體或共同委托單一主體作為申報主體；舊村莊項(xiàng)目涉及兩個及以上村集體經(jīng)濟(jì)組織的，由各村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合作為申報主體或共同委托單一主體作為申報主體。
?。ㄈ┱鲗?dǎo)的成片連片改造項(xiàng)目，由市直部門或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）指定城市更新等部門作為申報主體，或通過公開方式確定申報主體。
第八條 標(biāo)圖建庫
（一）申報入庫圖斑應(yīng)符合《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省政府令第279號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）、《廣東省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步做好“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫管理工作的通知》（粵國土資三舊發(fā)〔2018〕99號）等文件規(guī)定。
?。ǘ┏善B片改造中，將相鄰多宗地整體入庫的，可以整體核算上蓋物占地比例，但不得包含已認(rèn)定為閑置土地的地塊。相鄰多宗地是指除了上蓋物條件不滿足以外，其他條件均滿足標(biāo)圖建庫要求的相鄰地塊。宗地之間以道路、河流隔開，并屬于同一改造主體的，可認(rèn)定為相鄰多宗地。
（三）申報主體向縣（市、區(qū)）城市更新主管部門申請增補(bǔ)入庫，縣（市、區(qū)）城市更新主管部門審查并出具上蓋物基底面積確認(rèn)函后組卷相關(guān)材料報市城市更新主管部門批復(fù)，報省自然資源廳備案。
（四）縣（市、區(qū)）城市更新主管部門可根據(jù)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查及規(guī)劃調(diào)整變化，合理調(diào)整城市更新范圍與改造地塊數(shù)據(jù)庫，將符合改造條件但未標(biāo)圖建庫的地塊增補(bǔ)入庫；對已入庫但存在四至范圍不準(zhǔn)確或相關(guān)屬性內(nèi)容填寫錯誤的地塊進(jìn)行修正；將已入庫但已明確無法實(shí)施改造的地塊進(jìn)行刪減。已刪減的地塊如需重新入庫，應(yīng)重新申請審核。
第九條 年度實(shí)施計劃
?。ㄒ唬┛h（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)加強(qiáng)城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目的計劃管理，將改造項(xiàng)目納入縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）年度實(shí)施計劃。
縣（市、區(qū)）城市更新主管部門每年對轄區(qū)內(nèi)擬改造的項(xiàng)目進(jìn)行梳理，制定年度實(shí)施計劃，明確城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和時序等內(nèi)容，報本級人民政府批準(zhǔn)。
（二）申報主體向縣（市、區(qū)）城市更新主管部門申報項(xiàng)目納入年度實(shí)施計劃，提交項(xiàng)目申請書（含單元內(nèi)的具體項(xiàng)目信息、申報理由與原因、開發(fā)用地功能、開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、更新意愿證明材料、土地及地上建筑物權(quán)屬、單元規(guī)劃初步方案等材料），由縣（市、區(qū)）城市更新主管部門審核，報縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）審批納入年度計劃?？h（市、區(qū)）城市更新主管部門在10個工作日內(nèi)對批準(zhǔn)的年度實(shí)施計劃進(jìn)行公告，并報市城市更新主管部門備案。
?。ㄈ┛h（市、區(qū)）城市更新主管部門可根據(jù)城市更新發(fā)展需要和項(xiàng)目實(shí)施情況，合理調(diào)整年度實(shí)施計劃，報本級人民政府批準(zhǔn)。
第三章 單元規(guī)劃
第十條 規(guī)劃原則
城市更新（“三舊”改造）規(guī)劃管理體系由城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃、單元規(guī)劃（片區(qū)單元規(guī)劃、項(xiàng)目單元規(guī)劃）構(gòu)成，城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃以國土空間規(guī)劃為依據(jù)，指導(dǎo)單元規(guī)劃編制實(shí)施。
城市更新主管部門應(yīng)以國土空間規(guī)劃為依據(jù)，組織編制城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃，不得違背國土空間規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃報同級人民政府批準(zhǔn)后，納入同級國土空間基礎(chǔ)信息平臺，形成國土空間規(guī)劃“一張圖”，并將主要內(nèi)容按照規(guī)定程序納入國土空間詳細(xì)規(guī)劃組織實(shí)施。
城市更新主管部門可以按照國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）要求，并根據(jù)城市更新（“三舊”改造）需要劃定成片連片改造地區(qū)（以下簡稱片區(qū)單元）或項(xiàng)目城市更新單元（以下簡稱項(xiàng)目單元），按規(guī)定組織編制片區(qū)單元規(guī)劃或項(xiàng)目單元規(guī)劃，對片區(qū)范圍內(nèi)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）進(jìn)行修改或者調(diào)整，并對改造目標(biāo)、改造模式、公共設(shè)施、利益平衡等方面提出具體要求，按照規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
一個片區(qū)單元可以包括一個或者一個以上的項(xiàng)目。
已標(biāo)圖建庫的城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目，地塊已覆蓋國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）或已編制單元規(guī)劃的視為已納入城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃。
第十一條 開發(fā)建設(shè)要求
改造項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度及建設(shè)要求具體按《開發(fā)強(qiáng)度及建設(shè)要求實(shí)施細(xì)則》（附件1）執(zhí)行。
第十二條 規(guī)劃編制
（一）片區(qū)單元規(guī)劃的編制。市區(qū)城市更新（“三舊”改造）片區(qū)單元規(guī)劃由市城市更新主管部門編制。
?。ǘ╉?xiàng)目單元規(guī)劃的編制。項(xiàng)目地塊所在片區(qū)已編制片區(qū)單元規(guī)劃的，按片區(qū)單元規(guī)劃的要求實(shí)施。項(xiàng)目地塊所在片區(qū)尚未編制片區(qū)單元規(guī)劃的，按以下情形申請編制項(xiàng)目單元規(guī)劃：
1.控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋的區(qū)域或項(xiàng)目所在地塊的國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）屬于2012年1月1日之前批準(zhǔn)的，可由區(qū)城市更新主管部門直接組織編制城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目單元規(guī)劃。
2.項(xiàng)目所在地塊的國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）屬于2012年1月1日之后批準(zhǔn)的，應(yīng)按批準(zhǔn)的國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）要求及現(xiàn)行《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求執(zhí)行。為滿足城市更新發(fā)展要求，確需調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度及相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)的，須經(jīng)市人民政府同意后方可編制項(xiàng)目單元規(guī)劃和實(shí)施城市更新（“三舊”改造）。
3.項(xiàng)目單元規(guī)劃由區(qū)城市更新主管部門組織編制并做好項(xiàng)目單元規(guī)劃報批工作。編制項(xiàng)目單元規(guī)劃，必須優(yōu)先保障公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施用地，原則上須符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）要求和達(dá)到修建性詳細(xì)規(guī)劃的深度。
第十三條 利益測算
屬政府主導(dǎo)的城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行利益測算。由市、縣（市）城市更新主管部門委托具有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對擬進(jìn)行城市更新（“三舊”改造）的項(xiàng)目進(jìn)行利益測算。
第十四條 規(guī)劃審批
片區(qū)單元規(guī)劃由市城市更新主管部門按程序報市人民政府審批，其中城市重要地段用地規(guī)模在25公頃以下、非城市重要地段用地規(guī)模在50公頃以下的片區(qū)單元規(guī)劃由市城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目單元規(guī)劃評審會審議通過后報市人民政府審批。審批后的片區(qū)單元規(guī)劃作為國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）實(shí)施。
項(xiàng)目單元規(guī)劃的審批。區(qū)城市更新主管部門對項(xiàng)目單元規(guī)劃審核表內(nèi)容進(jìn)行審查后直接報送市城市更新主管部門，經(jīng)市城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目單元規(guī)劃評審會審議通過后，10公頃以下的項(xiàng)目單元規(guī)劃由市城市更新主管部門審批，經(jīng)審批的項(xiàng)目單元規(guī)劃報市自然資源主管部門備案。屬政府主導(dǎo)的或10公頃及以上的項(xiàng)目單元規(guī)劃由市城市更新主管部門審核后報市人民政府審批。
國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）的編制或調(diào)整要與經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新（“三舊”改造）單元規(guī)劃做好銜接。
城市更新主管部門可以委托第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)片區(qū)（項(xiàng)目）單元規(guī)劃的技術(shù)審查工作。
第十五條 配建管理
改造項(xiàng)目在編制單元規(guī)劃或下達(dá)用地規(guī)劃條件時，須按規(guī)劃住宅總計容建筑面積的5%配建保障性住房，該部分面積不納入容積率計算。配建的保障性住房，其配建方案在項(xiàng)目單元規(guī)劃審批前，須經(jīng)市住房保障管理部門同意，并與所在項(xiàng)目同步規(guī)劃設(shè)計、同步建設(shè)、同步竣工驗(yàn)收并交付使用、同步確權(quán)辦證。保障性住房須按規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，并將產(chǎn)權(quán)無償移交市住房保障管理部門。若有特殊原因無法在本項(xiàng)目配建的，需市人民政府審批確定配建方式。
項(xiàng)目單元規(guī)劃涉及出資建設(shè)獨(dú)立用地公共服務(wù)設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施無償移交政府的，項(xiàng)目方需在單元規(guī)劃批復(fù)前與相關(guān)職能部門簽訂監(jiān)管協(xié)議。
項(xiàng)目單元規(guī)劃根據(jù)要求配建非獨(dú)立用地公共服務(wù)設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施按現(xiàn)行《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求執(zhí)行。
第四章 改造方案
第十六條 改造主體確定
單一權(quán)利主體的舊城鎮(zhèn)、舊廠房項(xiàng)目可以以權(quán)利主體或委托單一主體作為改造主體；單一權(quán)利主體的舊村莊項(xiàng)目可以以村集體經(jīng)濟(jì)組織（或村集體經(jīng)濟(jì)組織的全資子公司）直接作為改造主體或公開選取合作改造主體。
涉及多個權(quán)利主體的舊城鎮(zhèn)、舊廠房項(xiàng)目可通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式確定改造主體；舊村莊項(xiàng)目涉及兩條及以上村莊改造的，各村集體經(jīng)濟(jì)組織可以聯(lián)合作為股東成立合作公司，也可以公開選取合作改造主體。
涉及使用以公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)以及行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的國有建設(shè)用地需要轉(zhuǎn)讓或合作改造的，必須通過公開方式確定項(xiàng)目改造主體。
政府主導(dǎo)的“三舊”改造項(xiàng)目，政府將拆遷及擬改造土地使用權(quán)一并公開出讓的，公開確定改造主體。
第十七條 改造方案編制
改造方案編制由縣（市、區(qū)）城市更新主管部門組織，應(yīng)明確改造地塊基本情況、改造意愿及補(bǔ)償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實(shí)施監(jiān)管等內(nèi)容。
統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施的150畝及以上成片連片改造項(xiàng)目，且每期改造面積不少于50畝的，可按規(guī)劃要求分期編制改造方案。改造方案須明確每期實(shí)施的公益性設(shè)施基本建設(shè)內(nèi)容和每期的開、竣工時間，公益性設(shè)施應(yīng)與同期項(xiàng)目、教育設(shè)施應(yīng)與首期項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步投入使用。
第十八條 改造方案審批
改造方案由項(xiàng)目用地所在縣（市、區(qū)）城市更新主管部門審核后，報本級人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。其中屬市區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目用地改造方案，經(jīng)批準(zhǔn)后須報市自然資源主管部門和市城市更新主管部門備案。改造方案有效期為兩年。
第十九條 用地審批
?。ㄒ唬┥婕跋铝杏玫貙徟愋偷?，改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由縣（市、區(qū)）自然資源主管部門組織報批材料，經(jīng)本級人民政府同意后，報市人民政府根據(jù)省人民政府委托權(quán)限審批：
1.集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收審批；
2.舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地審批；
3.國有土地完善轉(zhuǎn)用審批；
4.“三地”及其他用地辦理轉(zhuǎn)用、征收審批；
5.供地審批。
?。ǘ┥婕凹w土地完善轉(zhuǎn)用、征收審批的，按照用地行為發(fā)生時間分類處理：
1.用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的集體建設(shè)用地及已辦理的集體建設(shè)用地審批手續(xù)的，因改造需要必須征收為國有建設(shè)用地的，按照舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地方式審批。
2.用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，依照1988年修訂的《土地管理法》相關(guān)規(guī)定落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。
3.用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，依照1998年修訂的《土地管理法》相關(guān)規(guī)定落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。
?。ㄈ┥婕啊叭亍钡膱笈！叭亍鞭k理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，由各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）納入批次用地依法報市人民政府根據(jù)省人民政府委托權(quán)限進(jìn)行審批，批準(zhǔn)后報省自然資源廳備案。
“三舊”改造涉及超標(biāo)“三地”，按個案處理原則審批。經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）同意后，報市人民政府審批。市人民政府同意超標(biāo)“三地”按個案處理的，由縣（市、區(qū)）自然資源主管部門組織“三地”報批材料，納入城市（鎮(zhèn)）批次用地依法報批。報批材料經(jīng)所在縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）審核同意后，連同超標(biāo)“三地”情況說明、市人民政府同意按個案處理的批準(zhǔn)文件報市自然資源主管部門審查，并報市人民政府根據(jù)省人民政府委托進(jìn)行審批。批準(zhǔn)后報省自然資源廳備案。
超標(biāo)“三地”屬于國有建設(shè)用地，且主體地塊的改造方案已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或城市更新部門批準(zhǔn)的，市人民政府可根據(jù)個案處理原則進(jìn)行審批。
對于成片改造中不符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）的“三地”（不含超標(biāo)“三地”），在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田的前提下，可憑“三舊”改造項(xiàng)目確認(rèn)文件、自然資源主管部門出具的零星土地難以獨(dú)立開發(fā)的函件申請修改土地利用總體規(guī)劃，按照《廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定》（粵國土資規(guī)劃發(fā)〔2013〕23號）有關(guān)要求辦理（中心城區(qū)除外）。
?。ㄋ模┺r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過城市更新（“三舊”改造）政策完善相關(guān)用地手續(xù)后由政府組織實(shí)施改造的，在辦理報批手續(xù)前需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，并明確具體補(bǔ)償安置途徑；在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，政府可通過招拍掛等公開方式出讓土地，由競得人實(shí)施拆遷工作。
?。ㄎ澹└脑旆桨傅淖兏?。已批準(zhǔn)的方案，因改造主體發(fā)生變更，或根據(jù)國土空間規(guī)劃的需要改變用地規(guī)劃條件等原因的，按照改造方案的報批程序申請變更。
第五章 供地方式
第二十條 公開方式出讓
屬政府收購儲備后供地的，必須以招拍掛方式出讓。屬政府統(tǒng)一組織實(shí)施的，可在拆遷階段通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權(quán)一并通過招標(biāo)等公開方式確定土地使用權(quán)人。
第二十一條 協(xié)議方式出讓
“三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲后按照規(guī)定劃撥或者公開出讓的情形外，可以以協(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新確定。納入改造項(xiàng)目整體利用的其他用地，改造后只能用于復(fù)建安置和公共設(shè)施建設(shè)。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過“三舊”改造政策完善相關(guān)用地手續(xù)后，采用自行改造或與有關(guān)單位合作改造的，可以直接出讓給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或由其成立的全資子公司、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方。
涉及劃撥土地使用權(quán)或改變土地使用條件的，可以將補(bǔ)辦出讓手續(xù)及轉(zhuǎn)讓手續(xù)、改變土地使用條件合并辦理，由受讓人補(bǔ)交土地出讓價款，簽訂土地出讓合同。屬于“三地”的，經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓。
政府主導(dǎo)的“三舊”改造項(xiàng)目通過公開方式確定改造主體的，在改造方案批復(fù)后可分期供地。
第六章 土地出讓價款計收方式
第二十二條 公開方式計收
（一）項(xiàng)目屬政府收購儲備后供地的，由市土地儲備中心做好出讓土地前期工作，包括落實(shí)出讓地塊位置、面積、土地評估、規(guī)劃條件、環(huán)保要求等，并向市自然資源主管部門提出供地申請。市自然資源主管部門集體決策通過出讓方案后報市人民政府召開供地會審會議，出讓底價由市人民政府確定。土地成交價為土地出讓價款。
?。ǘ┯烧y(tǒng)一組織實(shí)施的項(xiàng)目，政府將拆遷及擬改造土地使用權(quán)一并公開出讓的，由區(qū)人民政府（管委會）做好拆遷及擬改造地塊出讓前期工作，包括拆遷及擬改造地塊位置、面積、土地評估、規(guī)劃條件、環(huán)保要求等，區(qū)人民政府（管委會）集體決策確認(rèn)評估結(jié)果、向市自然資源主管部門提出供地申請。市自然資源主管部門集體決策通過出讓方案后，報市人民政府召開供地會審會議審議。出讓底價由市人民政府確定。土地成交價為土地出讓價款。
第二十三條 協(xié)議方式計收
項(xiàng)目涉及以協(xié)議方式出讓土地的，必須履行地價評估、集體決策、結(jié)果公示程序。由項(xiàng)目改造主體或土地儲備主管部門向自然資源主管部門提出申請，自然資源主管部門選取評估機(jī)構(gòu)依據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范〉的通知》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）、《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（自然資辦函〔2019〕922號）等規(guī)定進(jìn)行地價評估、召開專題會議集體會審確認(rèn)評估結(jié)果，評估結(jié)果在項(xiàng)目所在地人民政府或自然資源主管部門門戶網(wǎng)站公示5天。需要編制土地出讓方案的分別由土地儲備主管部門和自然資源主管部門負(fù)責(zé)，集體決策通過后報市人民政府召開供地會審會議。評估結(jié)果公示無異議和出讓方案經(jīng)市人民政府會審?fù)ㄟ^后，按規(guī)定計收土地出讓價款。
?。ㄒ唬┑貎r評估方法。
1.改造項(xiàng)目用地為出讓土地的，應(yīng)辦理改變土地使用條件手續(xù)，按以下規(guī)定評估。
?。?）調(diào)整容積率。增加容積率的，按規(guī)定評估新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價，應(yīng)補(bǔ)繳地價款為樓面地價乘以新增建筑面積。因調(diào)低容積率造成地價增值的，按規(guī)定評估新舊容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價，應(yīng)補(bǔ)繳地價款為新舊容積率規(guī)劃條件下總地價差額。
?。?）調(diào)整土地用途。調(diào)整用途的，按規(guī)定評估新、舊用途估價期日的樓面地價，應(yīng)補(bǔ)繳地價款為新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。
用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補(bǔ)繳地價款。各用途的樓面地價按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。
工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格。
?。?）多項(xiàng)用地條件同時調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來的地價增減額，合并計算應(yīng)補(bǔ)繳地價款。
容積率和土地用途同時調(diào)整的，按規(guī)定評估新用途樓面地價（新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場樓面地價）、舊用途樓面地價（原容積率規(guī)劃條件下的正常市場樓面地價），應(yīng)補(bǔ)繳地價款為新用途樓面地價乘以新增建設(shè)面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。
2.改造項(xiàng)目用地為劃撥土地的，應(yīng)辦理劃撥土地補(bǔ)辦出讓和改變土地使用條件手續(xù)，按規(guī)定評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格。
3.舊村莊改造集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下集體建設(shè)土地使用權(quán)價格差價。
4.舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊“三舊”用地完善手續(xù)的，評估新規(guī)劃建設(shè)條件下出讓土地使用權(quán)正常市場價。
5.“三地”完善征收手續(xù)的，評估新規(guī)劃建設(shè)條件下出讓土地使用權(quán)正常市場價。
6.儲備國有“無主三地”協(xié)議出讓的，評估新規(guī)劃建設(shè)條件下出讓土地使用權(quán)正常市場價。
7.改造地塊所在的控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或未達(dá)到該項(xiàng)目應(yīng)移交公益性用地要求的，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按應(yīng)移交公益性用地用途統(tǒng)一設(shè)定為公共設(shè)施用地、容積率1.0進(jìn)行評估。
8.根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)控規(guī)和單元規(guī)劃要求，項(xiàng)目方出資建設(shè)獨(dú)立用地的公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施，建成后無償移交政府，以及對歷史建筑或其他歷史場所等進(jìn)行實(shí)施修繕和整治，且承擔(dān)其修繕、整治費(fèi)用及責(zé)任的，按規(guī)定給予計容建筑面積補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)挠嬋萁ㄖ娣e不收取土地出讓價款。
?。ǘ┩恋爻鲎寖r款計收標(biāo)準(zhǔn)。
1.舊廠房改造。
“工改工”項(xiàng)目增加容積率但不延長土地使用年限的，不再補(bǔ)繳土地出讓價款。延長土地使用年限的，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓價款。
“工改商”項(xiàng)目，土地出讓價款按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的25%計收。
“工改公服”項(xiàng)目，由項(xiàng)目方投資建設(shè)并無償移交給政府的，不收取土地出讓價款；不無償移交政府的，土地出讓價款按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的20%計收。
“工改居”項(xiàng)目，在赤坎區(qū)、霞山區(qū)、湛江經(jīng)開區(qū)（東海島除外）范圍內(nèi)的，土地出讓價款按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的65%計收；在麻章區(qū)、坡頭區(qū)、經(jīng)開區(qū)東海島范圍內(nèi)的，土地出讓價款按55%計收；縣（市）土地出讓價款按不低于50%計收。
舊廠房涉及劃撥土地補(bǔ)辦出讓、出讓土地改變土地使用條件為上述情形以外的，按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的40%計收。
2.舊城鎮(zhèn)改造。
舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目面積150畝及以下的，按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的15%計收；舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目面積150畝以上部分按10%計收。
3.舊村莊改造。
舊村莊改造項(xiàng)目面積150畝及以下的，按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下集體建設(shè)土地使用權(quán)價格差價的15%計收；舊村莊改造項(xiàng)目面積150畝以上部分按10%計收。
4.舊廠房“三舊”用地完善手續(xù)的，按評估市場價的40%計收。
5.“三地”完善征收手續(xù)的，按評估市場價的40%計收。
6.屬于儲備國有“無主三地”協(xié)議出讓的，按評估市場價的100%計收。
7.應(yīng)移交公益性用地但無法提供足夠公益性用地的，不足部分按應(yīng)移交公益性用地用途統(tǒng)一設(shè)定為公共設(shè)施用地、容積率1.0進(jìn)行評估，按評估市場價的100%計收土地出讓價款。
8.城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目涉及繳交土地出讓價款的，土地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確約定土地出讓價款的總額、繳付時間和繳付方式，并落實(shí)以下有關(guān)要求：約定分期繳納的，首次繳交比例不低于繳交土地出讓價款總額的50%，且應(yīng)在土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納完畢，全部土地出讓價款繳納的期限不超過一年。分期支付土地出讓價款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價款時，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價款當(dāng)日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。受讓方未按照土地出讓合同及時足額繳納土地出讓價款的，應(yīng)當(dāng)按日加收違約金；出讓方催繳后仍不能支付土地出讓價款且延期付款超過合同約定交款日期60日的，出讓人有權(quán)解除合同。未按合同約定足額繳納土地出讓價款和提供有效繳款憑證的，不予核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明，不得按土地出讓價款繳納比例辦理土地使用權(quán)分期分割登記手續(xù)。
第七章 舊城鎮(zhèn)舊村莊成片連片改造
第二十四條 舊城鎮(zhèn)舊村莊整體改造
支持舊城鎮(zhèn)、舊村莊整體改造。對以全面改造方式實(shí)施的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目，因用地和規(guī)劃條件限制無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的，可通過異地安置等方式進(jìn)行統(tǒng)籌平衡。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，舊村莊改造項(xiàng)目可整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃）的其他用地或收購鄰近國有建設(shè)用地，納入舊村莊改造項(xiàng)目一并實(shí)施改造。納入的其他用地可參照邊角地、夾心地、插花地有關(guān)規(guī)定進(jìn)行用地報批，但只能用于復(fù)建安置或公益設(shè)施建設(shè)。
第二十五條 異地平衡
城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目因承擔(dān)文物、歷史風(fēng)貌街區(qū)、歷史建筑保護(hù)、修繕和活化利用，或者按規(guī)劃建設(shè)學(xué)校、道路等城市公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的，補(bǔ)償?shù)娜莘e率可以在原改造地塊使用，也允許改造主體將補(bǔ)償容積率在異地項(xiàng)目實(shí)施，或者由改造主體與其他項(xiàng)目協(xié)商一致在異地項(xiàng)目實(shí)施。由改造主體向市自然資源主管部門提出申請，經(jīng)市自然資源主管部門核準(zhǔn)報市人民政府批準(zhǔn)后，按照等值的原則在異地項(xiàng)目實(shí)施，有效期3年。
第二十六條 多主體實(shí)施改造
城市更新（“三舊”改造）涉及多個土地使用權(quán)人，可通過法定程序選定單一改造主體，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、共同報建、聯(lián)合改造，辦理不動產(chǎn)權(quán)證時無需將多個土地使用權(quán)證歸宗到單一改造主體。
第二十七條 集體和國有建設(shè)用地混合改造
支持集體和國有建設(shè)用地混合改造。對于納入城市更新（“三舊”改造）范圍、位置相鄰的集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地，可一并打包進(jìn)入土地市場，通過公開交易或協(xié)議方式（涉及國有資產(chǎn)的國有建設(shè)用地按有關(guān)規(guī)定辦理）確定使用權(quán)人，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營，國有建設(shè)用地規(guī)模不超過75畝且比例不得超過50%?；旌细脑焐婕皣匈Y產(chǎn)的國有建設(shè)用地單宗地面積不超過3畝的，經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓。集體建設(shè)用地不能用于房地產(chǎn)開發(fā)。
第二十八條 土地置換后連片改造
支持土地置換后連片改造。在符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）、權(quán)屬清晰、雙方自愿、價值相當(dāng)?shù)那疤嵯拢试S“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換。若屬國有資產(chǎn)置換的，須按有關(guān)規(guī)定辦理。土地置換應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)移登記辦理。
“三舊”用地與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換后，被置換的地塊可直接適用“三舊”改造優(yōu)惠政策，不需再納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍，原“三舊”用地不再享受“三舊”改造優(yōu)惠政策。
以拆除重建方式實(shí)施的城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目，可將標(biāo)圖建庫范圍內(nèi)的“三舊”用地先進(jìn)行復(fù)墾，復(fù)墾產(chǎn)生的建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)可用于本項(xiàng)目范圍內(nèi)的非建設(shè)用地，按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)后一并實(shí)施改造，也可有償轉(zhuǎn)讓給本市其他城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目使用。
第二十九條 土地增值收益分配
合理分配土地增值收益。城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目涉及政府征收、收回、收購?fù)恋丶胺课莸?，按照法律法?guī)和有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償安置。城市更新（“三舊”改造）用地由政府依法收回或征收后通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，可按土地公開成交價款不高于55%的比例補(bǔ)償原土地權(quán)利人或采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償（含職工安置費(fèi)用，政府征收、收回、收購?fù)恋丶胺课莸馁M(fèi)用等補(bǔ)償）。
第八章 工業(yè)用地改造
第三十條 “工改工”原則
工業(yè)用地保護(hù)線內(nèi)，嚴(yán)禁“工改居”，支持“工改工”。工業(yè)用地保護(hù)線外，嚴(yán)控“工改居”，鼓勵“工改工”、“工改MO”、“工改商”、“工改公服”。
要嚴(yán)格控制中心城區(qū)內(nèi)的工業(yè)園區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整，對正常運(yùn)行中的工業(yè)企業(yè)，原則上不得安排搬遷，如因城市建設(shè)或生態(tài)環(huán)保需要搬遷的，需提出土地置換方案，報市政府常務(wù)會議審定。原址符合“三舊”改造政策規(guī)定的鼓勵由企業(yè)自行改造，按規(guī)定繳納地價款和相關(guān)稅費(fèi)。
“工改工”項(xiàng)目改造后增加容積率但不延長土地使用年限的，不需補(bǔ)繳土地出讓價款。
第三十一條 “工改工”過渡期
納入城市更新（“三舊”改造）范圍，具有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目的，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)，可按新用途辦理用地手續(xù)；若項(xiàng)目無法繼續(xù)經(jīng)營，原用地單位可按原用途保留使用土地。
第三十二條 出讓條件設(shè)定
利用“三舊”改造資源建設(shè)生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺，在符合國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃）的前提下，允許對“三舊”用地進(jìn)行調(diào)整使用，整合多宗土地，統(tǒng)籌開發(fā)。項(xiàng)目經(jīng)市、縣（市）有關(guān)管理部門認(rèn)定后可按以下要求辦理：
政府收購儲備“三舊”用地后再次供地建設(shè)生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式供地，生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營準(zhǔn)入資格可設(shè)定為出讓條件，生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺用地使用年期在法定土地出讓最高年限內(nèi)確定，實(shí)行彈性年期出讓。
第三十三條 分割轉(zhuǎn)讓
國有建設(shè)用地面積15畝、容積率2.0以上的“工改工”高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目，其中的工業(yè)用房可按幢、層等為基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓（現(xiàn)售），滿足無獨(dú)立用地需求的中小微制造業(yè)企業(yè)發(fā)展的空間需要，最高分割轉(zhuǎn)讓比例為工業(yè)用房總計容建筑面積的70%，單層建筑面積最少為300平方米。
第三十四條 用地指標(biāo)保障
每年省“三舊”改造工作考核獎勵的新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于保障因城市建設(shè)或生態(tài)環(huán)保需要工業(yè)騰挪安置建設(shè)用地等需求。
第三十五條 配套設(shè)施跨宗地設(shè)置
75畝以上“工改工”項(xiàng)目在整體規(guī)劃前提下，配套設(shè)施（行政辦公及生活服務(wù)）可跨宗地集中設(shè)置、整體核算，與工業(yè)用房同步設(shè)計、同步報批、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收。
第三十六條 簡易審批
按國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）實(shí)施的“工改工”項(xiàng)目實(shí)行容缺受理、簡易審批，標(biāo)圖建庫、改造方案等一次受理、合并審批。未有國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）覆蓋的連片“工改工”可直接編制地塊的單元規(guī)劃。
現(xiàn)狀工業(yè)用地若不符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃），但不涉及國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、歷史文化保護(hù)等強(qiáng)制性內(nèi)容調(diào)整的，可升級改造建設(shè)一類工業(yè)用地，并按一類工業(yè)用地直接申請用地規(guī)劃條件，由自然資源主管部門在國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）調(diào)整中落實(shí)該用地性質(zhì)。
第三十七條 擴(kuò)容增效
在符合規(guī)劃用地性質(zhì)和建筑安全要求的前提下，鼓勵土地使用者通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。除安全、消防等特殊規(guī)定或行業(yè)生產(chǎn)有特殊要求外，按生產(chǎn)需要申請調(diào)整容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率的，結(jié)合規(guī)劃許可直接辦理，不需要進(jìn)行國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）調(diào)整。
第三十八條 區(qū)域評估
支持“工改工”項(xiàng)目成片連片改造，在符合區(qū)域評估報告使用條件下，不再要求單個改造項(xiàng)目進(jìn)行壓覆重要礦產(chǎn)資源、節(jié)能、環(huán)境影響、地質(zhì)災(zāi)害危險性、地震安全性等相關(guān)評估。
第三十九條 支持“工改M0”
工業(yè)用地改造為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的按另行規(guī)定執(zhí)行。
第四十條 支持“工改商”
“工改商”項(xiàng)目，由原土地權(quán)利人自行改造或合作改造的，除應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價款及相關(guān)稅費(fèi)外，應(yīng)當(dāng)按照國土空間規(guī)劃要求，將不低于該項(xiàng)目工業(yè)用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項(xiàng)目建設(shè)，負(fù)責(zé)對移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行拆除和清理，并在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時明確公益性用地移交要求，且無償移交用地不納入項(xiàng)目容積率指標(biāo)計算。對于改造地塊所在的國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益用地用途評估后，補(bǔ)繳與應(yīng)移交用地等價的土地價款。
按照國土空間規(guī)劃要求，“工改商”項(xiàng)目移交政府用于公益性用地面積超過15%土地的，超出部分按公益性用途評估后在土地出讓價款核算中予以扣減。
第四十一條 嚴(yán)控“工改居”
舊工廠用地合法取得土地使用權(quán)或?qū)嶋H使用未滿20年的，不允許進(jìn)行“工改居”。
由原土地權(quán)利人自行改造或合作改造的，除應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價款及相關(guān)稅費(fèi)外，應(yīng)當(dāng)按照國土空間規(guī)劃要求，“工改居”項(xiàng)目市轄區(qū)應(yīng)將不低于該項(xiàng)目工業(yè)用地總面積20%、縣（市）不低于15%的土地?zé)o償移交政府用于城市公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項(xiàng)目建設(shè)，負(fù)責(zé)對移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行拆除和清理，并在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時明確公益性用地移交要求，且無償移交用地不納入項(xiàng)目容積率指標(biāo)計算。對于改造地塊所在的國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途評估后，補(bǔ)繳與應(yīng)移交用地等價的土地價款。
按照國土空間規(guī)劃要求，“工改居”項(xiàng)目移交政府用于公益性用地面積市轄區(qū)超過20%、縣（市）超過15%的土地的，超出部分按公益性用途評估后在土地出讓價款核算中予以扣減。
第九章 城市微改造和歷史文化保護(hù)
第四十二條 保護(hù)歷史文化
城市更新（“三舊”改造）應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃），多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化傳承、根脈延續(xù)，注重人居環(huán)境改善、自然生態(tài)保護(hù)，精細(xì)化推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）。
在城市更新（“三舊”改造）中切實(shí)加大歷史文化保護(hù)力度，推進(jìn)文物合理適度利用，使文物保護(hù)成果更多惠及人民群眾。對歷史文化遺產(chǎn)及其整體環(huán)境實(shí)施嚴(yán)格保護(hù)和管控，既要保護(hù)單體建筑，也要保護(hù)街巷街區(qū)、城鎮(zhèn)格局，還要保護(hù)好歷史地段、自然景觀、人文環(huán)境。強(qiáng)化城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承中的主體責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)督檢查和問責(zé)問效。
加快推進(jìn)歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定專項(xiàng)工作，對城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃、擬實(shí)施城市更新區(qū)域的單元規(guī)劃和改造方案的編制與審批，須開展歷史文化街區(qū)和歷史建筑等歷史文化資源調(diào)查評估工作。
第四十三條 簡化微改造審批
微改造設(shè)計方案由市、縣人民政府組織發(fā)展改革、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、人防、財政等有關(guān)部門及專業(yè)管線單位聯(lián)合審查。不涉及土地權(quán)屬或地價變動、不涉及規(guī)劃條件調(diào)整的項(xiàng)目，無需再辦理用地規(guī)劃許可。微改造項(xiàng)目在不改變建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、以及滿足相關(guān)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不影響建筑安全（含消防安全）的前提下，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、環(huán)評、消防、人防等手續(xù)。不增加建筑面積的圍墻、布局地面停車設(shè)施和機(jī)械式立體停車設(shè)施，面積較小的可移動保安亭等，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可。改造項(xiàng)目竣工后，由建設(shè)單位組織參建各方及相關(guān)部門、專業(yè)管線單位、居委會、業(yè)主代表等進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。
微改造項(xiàng)目因歷史原因缺乏建設(shè)工程規(guī)劃許可而未能辦理建設(shè)工程消防設(shè)計審查和備案的，經(jīng)區(qū)人民政府（管委會）召集相關(guān)部門研究協(xié)調(diào)并形成會議紀(jì)要，會議紀(jì)要作為辦理建設(shè)工程消防設(shè)計審查或備案的依據(jù)。
第四十四條 鼓勵社會資本參與
構(gòu)建政府指導(dǎo)、居民、社會力量參與，合理共擔(dān)改造資金的工作機(jī)制，多種方式引入社會資本參與老舊小區(qū)微改造。
第十章 強(qiáng)化行政司法保障
第四十五條 行政裁決
實(shí)行政府裁決和司法裁判。對由市場主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項(xiàng)目，原權(quán)利主體對搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見，符合以下分類情形的，原權(quán)利主體均可向項(xiàng)目所在地縣（市、區(qū)）及以上人民政府申請裁決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷。
?。ㄒ唬┩恋鼗虻厣辖ㄖ餅槎鄠€權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于四分之三的按份共有人已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
?。ǘ┙ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于四分之三且占總?cè)藬?shù)不少于四分之三的權(quán)利主體已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
?。ㄈ┎鸪秶鷥?nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%。
?。ㄋ模儆谂f村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
對政府裁決不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
縣（市、區(qū)）及以上人民政府進(jìn)行裁決前，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)解。
第十一章 強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管
第四十六條 備案制度
落實(shí)“三舊”改造項(xiàng)目備案制度。各縣（市、區(qū)）城市更新主管部門應(yīng)對改造項(xiàng)目涉及的改造方案及用地批文、土地供應(yīng)結(jié)果、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、改造實(shí)施情況等，在相關(guān)法律文書或證明文件作出之日起30日內(nèi)通過省“三舊”改造項(xiàng)目監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行備案。由市、縣級人民政府批準(zhǔn)的“三舊”用地，未經(jīng)系統(tǒng)備案的，應(yīng)依現(xiàn)行規(guī)定進(jìn)行處理。
第四十七條 監(jiān)管協(xié)議
在改造方案正式獲批之日起的3個月內(nèi)，按屬地原則由區(qū)人民政府（管委會）與改造主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，將其作為土地出讓合同附件，并組織有關(guān)部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定，對城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目進(jìn)行績效評價與聯(lián)合監(jiān)管。涉及公益設(shè)施（含保障性住房）建設(shè)并移交的改造項(xiàng)目，相關(guān)職能部門須在簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議前與改造主體簽訂公益設(shè)施建設(shè)管理監(jiān)管協(xié)議，并作為土地出讓合同附件。
監(jiān)管協(xié)議重點(diǎn)對改造項(xiàng)目按照經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃、改造方案及相關(guān)規(guī)劃要求實(shí)施改造，無償移交公益性用地，履行改造范圍內(nèi)配套建設(shè)義務(wù)，落實(shí)對改造范圍內(nèi)原土地權(quán)利人的補(bǔ)償安置義務(wù)，實(shí)現(xiàn)改造項(xiàng)目的綜合效益等方面進(jìn)行監(jiān)管。
向政府無償移交公益性用地的，由改造主體作出承諾，明確無償移交土地的具體范圍、面積、位置、移交方式等應(yīng)納入“三舊”改造方案的內(nèi)容；應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時明確同步完成公益性項(xiàng)目建設(shè)并無償移交政府，由改造主體按照工程建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)并實(shí)施建設(shè)。
建設(shè)項(xiàng)目不具備配建教育設(shè)施條件的，根據(jù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域居住人口測算生源數(shù)量，在現(xiàn)行改造項(xiàng)目須繳交地塊土地出讓價款的基礎(chǔ)上，按4萬元/學(xué)位標(biāo)準(zhǔn)核算需增加繳交的土地出讓價款，納入改造項(xiàng)目土地出讓價款計算。增加繳交的地塊土地出讓價款統(tǒng)籌用于學(xué)位建設(shè)。
單元規(guī)劃或改造方案批準(zhǔn)后，市城市更新主管部門或區(qū)城市更新主管部門應(yīng)于7個工作日內(nèi)將改造項(xiàng)目配建保障性住房的情況函告市住房保障管理部門，項(xiàng)目配建的保障性住房按規(guī)定確權(quán)辦證至市住房保障管理部門名下。
第四十八條 信息公開
自然資源主管部門按規(guī)定將國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）等信息在門戶網(wǎng)站上予以公開，接受公眾查詢。城市更新主管部門按規(guī)定將已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開范圍，在門戶網(wǎng)站上予以公開，接受公眾查詢。城市更新（“三舊”改造）用地或改造方案批準(zhǔn)后，批準(zhǔn)部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定發(fā)布公告。
第四十九條 倒逼機(jī)制
區(qū)人民政府（管委會）根據(jù)項(xiàng)目用地規(guī)模、畝均產(chǎn)值、單位能耗、排污強(qiáng)度、勞動生產(chǎn)率等指標(biāo)對用地效率進(jìn)行分等定級，并在用能、用電、用水、排污權(quán)等方面實(shí)行差別化配置，建立公安、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、稅務(wù)、應(yīng)急管理等多部門聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，運(yùn)用綜合手段提高低效用地項(xiàng)目運(yùn)營成本，倒逼低效用地主體主動實(shí)施改造或退出用地。
第五十條 考核機(jī)制
市城市更新主管部門根據(jù)各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）城市更新（“三舊”改造）年度改造計劃完成情況、節(jié)約集約用地情況等方面選取多項(xiàng)考核指標(biāo)，合理確定各指標(biāo)權(quán)重值，形成考核指標(biāo)體系，綜合考評各地城市更新（“三舊”改造）工作情況，考核結(jié)果將作為土地利用計劃指標(biāo)分配、年度績效考核、耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核及黨政領(lǐng)導(dǎo)離任審計的依據(jù)。
第五十一條 實(shí)施監(jiān)管
為推進(jìn)城市更新（“三舊”改造）領(lǐng)域“放管服”改革，加強(qiáng)行政職權(quán)實(shí)施情況的后續(xù)監(jiān)管，按照“雙隨機(jī)、一公開”原則，市城市更新主管部門牽頭每半年隨機(jī)選取部分縣（市、區(qū)）城市更新主管部門開展督導(dǎo)調(diào)研，隨機(jī)抽取改造方案審批項(xiàng)目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題發(fā)出整改通知書，限期整改。未能及時按要求整改到位的，將相關(guān)情況報市人民政府，全市通報批評。
第十二章 附 則
第五十二條 跨區(qū)報批
跨區(qū)域的城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目，由項(xiàng)目地塊所在區(qū)域面積相對較大的區(qū)人民政府（管委會）城市更新主管部門受理，相關(guān)區(qū)人民政府（管委會）城市更新主管部門給予積極配合。
第五十三條 過渡期政策
屬于下列情況之一的項(xiàng)目，可按照《湛江市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》（湛府規(guī)〔2019〕9號）的規(guī)定在2021年12月31日前辦理完畢。
（一）本辦法出臺前，市人民政府同意開展編制項(xiàng)目單元規(guī)劃或改造方案的。
?。ǘ┍巨k法出臺前，市人民政府同意采用“三舊”改造方式解決歷史遺留問題的。
（三）本辦法出臺前，區(qū)人民政府（管委會）常務(wù)會議審議通過項(xiàng)目單元規(guī)劃或改造方案的。
第五十四條 實(shí)施時效
本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期3年，由市城市更新主管部門負(fù)責(zé)解釋。市人民政府此前制定出臺的相關(guān)政策文件與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。
附注：名詞解釋
附件：1.開發(fā)強(qiáng)度及建設(shè)要求實(shí)施細(xì)則
2.改造流程管理實(shí)施細(xì)則
附注：
名詞解釋
本辦法下列用語的含義：
一、城市更新（“三舊”改造）：對納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫的“三舊”用地進(jìn)行再開發(fā)、復(fù)墾修復(fù)或者綜合整治的活動，包括全面改造、微改造和混合改造。
“三舊”：舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房。
全面改造：以拆除重建方式對“三舊”用地進(jìn)行再開發(fā)，或者對“三舊”用地實(shí)施生態(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾。
微改造：在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設(shè)施等方式對“三舊”用地進(jìn)行綜合整治。
混合改造：全面改造和微改造相結(jié)合的類型。
二、“三地”：符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃但單個地塊無法單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、無法單獨(dú)標(biāo)圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項(xiàng)目進(jìn)行整體利用，單塊面積不超過3畝、累計面積不超過主體地塊總面積10%的邊角地、夾心地、插花地。
超標(biāo)“三地”：單塊面積大于3畝，或累計面積超過項(xiàng)目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%。
邊角地：被“三舊”用地與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地邊沿分隔的地塊。
夾心地：被“三舊”用地包圍或者夾雜于其中的地塊。
插花地：與“三舊”用地形成交互楔入狀態(tài)的地塊。
其他用地：除“三地”以外，在舊村莊改造項(xiàng)目中，位于該村集體權(quán)屬范圍內(nèi)、符合國土空間詳細(xì)規(guī)劃、無法單獨(dú)標(biāo)圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項(xiàng)目進(jìn)行整體利用的地塊。
三、標(biāo)圖建庫：對符合條件、擬納入城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目進(jìn)行整體利用的地塊，在國土空間規(guī)劃“一張圖”上逐塊標(biāo)繪，納入國土空間基礎(chǔ)信息平臺統(tǒng)一管理，形成“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫。
四、原權(quán)利人：包括“三舊”用地及其地上、地下建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)人、使用權(quán)人，以及按照有關(guān)規(guī)定處理后的實(shí)際用地人。
五、公共設(shè)施（公益性設(shè)施）：包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施。
六、“工改M0”：工業(yè)用地改造為新型產(chǎn)業(yè)用地。
七、“工改工”：工業(yè)用地保持用地性質(zhì)不變，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級。
八、“工改居”：工業(yè)用地改造為居住用地。
九、“工改商”：工業(yè)用地改造為商業(yè)、商務(wù)、賓館、酒店、寫字樓、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地。
十、“工改公服”：工業(yè)用地改造為城市公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施或其他公益性用地。
附件1：
開發(fā)強(qiáng)度及建設(shè)要求實(shí)施細(xì)則
1 開發(fā)強(qiáng)度核準(zhǔn)
1.1 片區(qū)（項(xiàng)目）單元規(guī)劃在符合《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求，以及在改造經(jīng)濟(jì)分析、建筑日照間距、環(huán)境容量和城市景觀要求等綜合論證的基礎(chǔ)上（位于重點(diǎn)地段的項(xiàng)目須進(jìn)行交通評估），地塊容積率按以下原則設(shè)定：
R ≤R1+1.15*R2+R3 ；
R1=R0*A1*（l-A2）*（1+A3）。
式中：
R（地塊容積率）——片區(qū)（項(xiàng)目）單元地塊容積率；
R0（基準(zhǔn)容積率）——各類建設(shè)用地根據(jù)強(qiáng)度分區(qū)劃定的地塊基準(zhǔn)容積率；
R1（基礎(chǔ)容積率）——片區(qū)（項(xiàng)目）單元地塊基礎(chǔ)容積率。在強(qiáng)度分區(qū)確定的基準(zhǔn)容積率基礎(chǔ)上，根據(jù)修正系數(shù)計算得出基礎(chǔ)容積率；
R2（現(xiàn)狀容積率）——片區(qū)（項(xiàng)目）單元地塊現(xiàn)狀容積率；
R3（補(bǔ)償容積率）——片區(qū)（項(xiàng)目）單元地塊補(bǔ)償容積率。項(xiàng)目方出資配建公共設(shè)施并無償移交給政府而給予的容積率補(bǔ)償；
Al（組團(tuán)特征修正系數(shù)）——根據(jù)不同分區(qū)，修正系數(shù)范圍為1.0-1.2；
A2（地塊規(guī)模修正系數(shù)）——根據(jù)地塊規(guī)模對容積率進(jìn)行修正，修正系數(shù)范圍為0-0.2；
A3（周邊道路修正系數(shù)）——根據(jù)項(xiàng)目臨路不同，修正系數(shù)范圍為0-0.2。
?。?）基準(zhǔn)容積率（R0）。
根據(jù)湛江市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃劃定的強(qiáng)度分區(qū)，分高、中、低三個等級，各類建設(shè)用地強(qiáng)度分區(qū)按用地性質(zhì)劃分不同容積率基準(zhǔn)。
注：鑒于湛江市國土空間規(guī)劃尚在編制中，對于開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)管控內(nèi)容尚未確定，國土空間規(guī)劃正式批復(fù)前，以《湛江市城市更新（“三舊”改造）專項(xiàng)規(guī)劃》劃定的強(qiáng)度分區(qū)為準(zhǔn)，待國土空間總體規(guī)劃批準(zhǔn)實(shí)施后，以國土空間總體規(guī)劃要求為準(zhǔn)，高強(qiáng)度地區(qū)為國土空間規(guī)劃中的強(qiáng)度一區(qū)、強(qiáng)度二區(qū)，中強(qiáng)度區(qū)為強(qiáng)度三區(qū)、強(qiáng)度四區(qū)，低強(qiáng)度區(qū)為強(qiáng)度五區(qū)。
?、?居住用地。
居住用地容積率分為3個等級區(qū)間，其中各強(qiáng)度分區(qū)對應(yīng)的基準(zhǔn)容積率及地塊容積率上限應(yīng)符合表1規(guī)定。
表1 居住用地容積率指引
?、?商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。
商業(yè)服務(wù)業(yè)用地容積率分3個等級區(qū)間，強(qiáng)度分區(qū)對應(yīng)的基準(zhǔn)容積率應(yīng)符合表2規(guī)定。
表2 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地基準(zhǔn)容積率指引
注：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地不設(shè)容積率上限。
③混合用地。
混合用地是指土地使用功能超出《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中單一用地性質(zhì)的適建用途和相關(guān)要求，需要采用兩種或兩種以上用地性質(zhì)組合表達(dá)的用地。
含居住功能的混合用地，其規(guī)劃住宅建筑面積應(yīng)符合居住用地的容積率上限。
其他類型的混合用地基準(zhǔn)容積率按《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》下限執(zhí)行，不設(shè)容積率上限。
?。?）修正系數(shù)。
?、?組團(tuán)特征修正系數(shù)（A1）。
為強(qiáng)化市域組團(tuán)分區(qū)的風(fēng)貌特色，充分體現(xiàn)空間開發(fā)強(qiáng)度差異，計算基礎(chǔ)容積率時，應(yīng)根據(jù)組團(tuán)特征修正系數(shù)進(jìn)行容積率修正，組團(tuán)特征修正系數(shù)應(yīng)按表3執(zhí)行。
表3 組團(tuán)特征修正系數(shù)
注：1.舊城區(qū)以《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》劃定的為準(zhǔn)。
2.其他地區(qū)不包含風(fēng)景名勝區(qū)、歷史文化保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)。
?、诘貕K規(guī)模修正系數(shù)（A2）。
地塊容積率與地塊規(guī)模有關(guān)，一般情況下，居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的基準(zhǔn)用地規(guī)模應(yīng)按表4執(zhí)行。地塊小于等于基準(zhǔn)用地規(guī)模時，地塊建筑面積及容積率不進(jìn)行折減。地塊面積大于基準(zhǔn)用地規(guī)模時，地塊修正系數(shù)按每增加0.1公頃折減 0.0025累加計算，不足0.1公頃按0.1公頃修正，最大折減值為 0.2。混合用地的基準(zhǔn)用地規(guī)模取低值進(jìn)行計算，例如商住混合用地，其基準(zhǔn)用地規(guī)模為2公頃（即商業(yè)服務(wù)業(yè)用地基準(zhǔn)用地規(guī)模）。
表4 基準(zhǔn)用地規(guī)模
注：改造為其他用地的，不做折減。
③周邊道路修正系數(shù)（A3）。
計算基礎(chǔ)容積率時，應(yīng)根據(jù)地塊周邊道路情況進(jìn)行容積率修正。周邊道路修正系數(shù)應(yīng)按表5執(zhí)行?？色@得修正系數(shù)的周邊道路須是現(xiàn)狀道路或納入近期實(shí)施計劃的規(guī)劃道路，且道路紅線寬度不低于10米。周邊道路不包含高速公路以及無輔道的快速路。
表5 周邊道路修正系數(shù)
其中臨路是指用地直接相鄰，或用地與道路間的綠帶寬度不超過20米，且臨路的用地寬度不少于20米?！叭吪R路”除滿足有三條邊臨路外，還應(yīng)滿足：地塊臨路的邊長之和/地塊周長≥50%；“周邊臨路”除滿足有四條邊或所有邊臨路外，還應(yīng)滿足： 地塊臨路的邊長之和／地塊周長≥75%。
（3）現(xiàn)狀容積率（R2）。
項(xiàng)目改造范圍內(nèi)的現(xiàn)狀容積率由區(qū)人民政府（管委會）城市更新主管部門按現(xiàn)狀拆遷建筑面積進(jìn)行確認(rèn)。現(xiàn)狀容積率=現(xiàn)狀拆遷建筑面積/納入補(bǔ)償?shù)貕K用地面積。
（4）補(bǔ)償容積率（R3）。
項(xiàng)目方出資建設(shè)公益設(shè)施并無償移交給政府而給予的容積率補(bǔ)償，按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行：
①無償移交的公共服務(wù)設(shè)施且不屬于項(xiàng)目應(yīng)配套建設(shè)的，如用地權(quán)屬屬于項(xiàng)目方，項(xiàng)目方與相關(guān)職能部門或區(qū)人民政府（管委會）簽訂監(jiān)管協(xié)議且由項(xiàng)目方出資建設(shè)，并無償移交給政府的，按無償移交的公共服務(wù)設(shè)施用地面積的3.8倍給予建筑面積補(bǔ)償；如用地權(quán)屬不屬于項(xiàng)目方但經(jīng)政府同意由項(xiàng)目方投資建設(shè)的，按無償移交的公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積補(bǔ)償給項(xiàng)目方。
?、陧?xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)并無償移交的城市道路、公園綠地和防護(hù)綠地以及其他不屬于項(xiàng)目應(yīng)配套建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目方與相關(guān)職能部門或區(qū)人民政府（管委會）簽訂監(jiān)管協(xié)議且由項(xiàng)目方投資建設(shè)，并按相關(guān)國家和行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，按建設(shè)的道路、綠地用地面積的1.5倍和建設(shè)的其他市政基礎(chǔ)設(shè)施用地面積的2倍給予建筑面積補(bǔ)償；如用地權(quán)屬不屬于項(xiàng)目方但經(jīng)政府同意由項(xiàng)目方投資建設(shè)的，按無償移交的道路、綠地及其他市政基礎(chǔ)設(shè)施用地面積的1倍補(bǔ)償給項(xiàng)目方。
?、蹖v史街區(qū)及歷史建筑等按相關(guān)主管部門的要求進(jìn)行修繕和整治，且承擔(dān)其修繕整治費(fèi)用的，按修繕整治部分建筑面積的1.5倍給予建筑面積補(bǔ)償給項(xiàng)目方。
④無償移交公交首末站、社會公共停車場的（可附設(shè)在建筑內(nèi)），按有效使用面積的1.5倍給予建筑面積補(bǔ)償。如在無償移交的公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)附設(shè)的公交首末站、社會公共停車場，則不再重復(fù)給予建筑面積補(bǔ)償。
補(bǔ)償容積率可以用于居住、商業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施等用地建設(shè)。補(bǔ)償容積率=補(bǔ)償建筑面積/納入補(bǔ)償?shù)貕K用地面積。
?。?）項(xiàng)目方出資建設(shè)并無償移交給政府的公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施不計算容積率；不無償移交政府的公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施計算容積率。
（6）鼓勵成片連片改造。改造項(xiàng)目的地塊大于10公頃的，可在按規(guī)定核算的容積率基礎(chǔ)上增加10%。
?。?）改造為工業(yè)用地、倉儲物流用地及公益性設(shè)施用地等項(xiàng)目容積率按《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。
1.2 項(xiàng)目綠地率。
1.2.1單一功能用地改造項(xiàng)目綠地率按《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。
1.2.2混合用地如在平面上各建筑功能分區(qū)為單一用途，則各分區(qū)按照對應(yīng)的要求進(jìn)行控制。
1.2.3混合用地如在豎向上具有多種建筑功能，綠地率以建筑主導(dǎo)功能對應(yīng)的要求進(jìn)行控制。
1.3 項(xiàng)目建筑密度。
1.3.1單一功能用地改造項(xiàng)目建筑密度按《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。因項(xiàng)目布局的合理性需要，經(jīng)城市更新（“三舊”改造）單元規(guī)劃評審會認(rèn)可，可按《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》居住用地開發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)表、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地容積率和建筑密度控制指標(biāo)表的密度基礎(chǔ)上適度放寬，居住項(xiàng)目適度放寬5個百分點(diǎn)，商業(yè)、辦公項(xiàng)目適度放寬7個百分點(diǎn)。
1.3.2混合用地如在平面上各建筑功能分區(qū)為單一用途，則各分區(qū)按照對應(yīng)的要求進(jìn)行控制。
1.3.3混合用地如在豎向上具有多種建筑功能，不設(shè)裙樓時，建筑密度以建筑主導(dǎo)功能對應(yīng)的要求進(jìn)行控制，當(dāng)建筑物含居住建筑時，建筑密度宜按住宅控制。
1.3.4混合用地如在豎向上具有多種建筑功能，當(dāng)設(shè)有裙樓時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)裙樓或塔樓各自的建筑功能或主導(dǎo)功能進(jìn)行兩級控制，裙樓部分和裙樓之上的塔樓建筑密度分開設(shè)定，當(dāng)塔樓建筑含居住建筑時，塔樓建筑密度宜按住宅控制。
1.4 居住項(xiàng)目建筑高度在滿足民航機(jī)場限高要求的前提下不應(yīng)大于150米。
2 公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求
2.1 改造項(xiàng)目在按照國家、省、市規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)、落實(shí)國土空間總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容和詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）規(guī)定配置的公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目及周邊地塊公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的需求情況，適量增加。
2.1.1 改造項(xiàng)目凡達(dá)到配建教育設(shè)施條件的居住用地，須按照有關(guān)政策規(guī)定配建相應(yīng)教育設(shè)施，其中規(guī)劃居住人口達(dá)4500人以上（含本數(shù)，下同）應(yīng)配建6個班以上的幼兒園，規(guī)劃居住人口3000戶以上的應(yīng)當(dāng)配建小學(xué)，規(guī)劃居住人口達(dá)10000戶以上的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)配建中學(xué)，學(xué)位測算標(biāo)準(zhǔn)按照幼兒園、小學(xué)、初中學(xué)校千人學(xué)位數(shù)分別不低于 40 座、80 座、40 座執(zhí)行，并與項(xiàng)目所在地縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）或教育及住建部門簽訂配建教育設(shè)施監(jiān)管協(xié)議書。項(xiàng)目配建的教育設(shè)施建設(shè)須與項(xiàng)目住宅建筑首期同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后無償交付所在地縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）用于舉辦公辦學(xué)校、公辦幼兒園或普惠性幼兒園。建設(shè)項(xiàng)目不具備配建教育設(shè)施條件的，根據(jù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域居住人口測算生源數(shù)量，在現(xiàn)行改造項(xiàng)目須繳交地塊土地出讓價款的基礎(chǔ)上，按4萬元/學(xué)位標(biāo)準(zhǔn)核算需增加繳交的土地出讓價款，納入改造項(xiàng)目土地出讓價款計算。增加繳交的地塊土地出讓價款統(tǒng)籌用于學(xué)位建設(shè)。
參照配建教育設(shè)施的做法，規(guī)劃建設(shè)與常住人口規(guī)模相適應(yīng)的嬰幼兒照護(hù)服務(wù)設(shè)施及配套安全設(shè)施，按每千人不少于6個托位的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，與住宅同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。
2.1.2 規(guī)劃居住人口達(dá)3000人及以上的城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目，除按照現(xiàn)行《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求配建文化體育設(shè)施外，還需結(jié)合非住宅建筑配套建設(shè)建筑面積不小于300平方米的室內(nèi)全民健身康體場地（含健身運(yùn)動、健身指導(dǎo)、體質(zhì)監(jiān)測、康復(fù)理療等項(xiàng)目），由項(xiàng)目方承擔(dān)運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用及責(zé)任的，其有效使用面積不計算容積率。
2.1.3 改造項(xiàng)目應(yīng)落實(shí)國土空間總體規(guī)劃相關(guān)要求，銜接養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，嚴(yán)格按照社區(qū)15分鐘居家養(yǎng)老服務(wù)圈建設(shè)要求合理布局。新建城區(qū)和新建住宅小區(qū)按每百戶不低于20平方米、舊城區(qū)和已建住宅小區(qū)按每百戶不低于15平方米的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。具體按《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)和用地保障的通知》（粵自然資規(guī)字〔2021〕2號文）執(zhí)行。
2.1.4 改造項(xiàng)目（含配建住宅性質(zhì)保障性住房）配建小汽車車位按《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。
附件2：
改造流程管理實(shí)施細(xì)則
1 基本流程
項(xiàng)目改造的基本流程包括前期準(zhǔn)備、申報主體確定、年度實(shí)施計劃制定、項(xiàng)目單元規(guī)劃編制審批、用地規(guī)劃條件下達(dá)、改造主體確定、改造方案編制審批、用地手續(xù)辦理、不動產(chǎn)權(quán)證辦理、工程建設(shè)項(xiàng)目審批及竣工驗(yàn)收等。
2 前期準(zhǔn)備
2.1 調(diào)查摸底。
投資意向方向區(qū)人民政府（管委會）（發(fā)改、自然資源、城市更新、工信等相關(guān)部門）或權(quán)屬單位了解擬改造項(xiàng)目地塊情況。向自然資源主管部門了解國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）、權(quán)屬及拆遷量等情況，向城市更新主管部門了解納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫、專項(xiàng)規(guī)劃情況。
投資意向方初步調(diào)查摸底擬改造項(xiàng)目地塊（包括商品房、老舊小區(qū)、國資宿舍、居民住宅等）的改造意愿，洽談合作開發(fā)事宜。
2.2 初步利益測算。
投資意向方進(jìn)行初步的利益測算。
2.3 確定申報主體。
2.3.1權(quán)利主體單一的項(xiàng)目。舊城鎮(zhèn)、舊廠房項(xiàng)目可以以權(quán)利主體直接作為申報主體，也可委托單一主體為申報主體；舊村莊項(xiàng)目經(jīng)村民代表大會三分之二以上同意，可以村集體經(jīng)濟(jì)組織直接作為申報主體，也可經(jīng)村民代表大會三分之二以上同意，委托單一主體為申報主體。相關(guān)土地及房屋權(quán)屬證明材料、相關(guān)合同或協(xié)議視為資格確認(rèn)書。
2.3.2涉及多個權(quán)利主體的項(xiàng)目。舊城鎮(zhèn)、舊廠房項(xiàng)目須占改造范圍用地面積三分之二以上且占權(quán)屬三分之二以上的權(quán)利主體簽訂協(xié)議同意聯(lián)合作為申報主體或委托單一主體為申報主體，相關(guān)合同或協(xié)議視為資格確認(rèn)書。
舊村莊項(xiàng)目涉及兩個及以上村集體經(jīng)濟(jì)組織的，須經(jīng)各村村民代表大會三分之二以上人員同意，由各村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合作為申報主體或者共同委托單一主體作為申報主體。
2.3.3政府主導(dǎo)的成片連片改造項(xiàng)目，由市直部門或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）指定的城市更新等部門作為申報主體，或通過公開方式確定申報主體。按公開方式確定申報主體的，主要流程如下：
?。?）發(fā)布公告。市直部門或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）在網(wǎng)站及媒體發(fā)布公告，公告內(nèi)容包括：片區(qū)范圍及基本情況、申報主體報名資格條件及報名需提供的資料要求。
報名企業(yè)應(yīng)具備以下資格條件：
?、倬哂歇?dú)立法人資格；
?、诰邆浞康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)；
?、劬哂胁簧儆谇捌诠ぷ黝A(yù)算費(fèi)用的實(shí)繳注冊資金（以驗(yàn)資報告為準(zhǔn)）；
?、芫邆浣M織前期工作所需的人力資源保障；
?、萁?年在國家、省、市信用信息系統(tǒng)沒有不良記錄。
?。?）企業(yè)報名。
?。?）資格預(yù)審。市直部門或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）對報名企業(yè)主體進(jìn)行資格預(yù)審，通過預(yù)審的企業(yè)編制項(xiàng)目方案參與評選，內(nèi)容包括：擬改造項(xiàng)目范圍、面積、土地用途、產(chǎn)業(yè)方向、實(shí)施方式和時序等。
?。?）評選。市直部門或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）組織發(fā)改、財政、自然資源、住建、教育、國資委、城市更新、土儲等部門派出代表及專家組成評選小組，成員不少于15名（專家不少于5名），對參選企業(yè)的項(xiàng)目方案和企業(yè)實(shí)力進(jìn)行綜合評選。選取申報主體評分指引詳見附件2-4。
?。?）確定申報主體。市直部門或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）根據(jù)評選結(jié)果在網(wǎng)站及媒體公示3個工作日，結(jié)果公示無異議或提出異議但經(jīng)市直部門或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）復(fù)核不成立的，確定申報主體，雙方簽訂服務(wù)協(xié)議。
申報主體承擔(dān)以下主要工作:
①土地、房屋、公共服務(wù)設(shè)施、人口等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，現(xiàn)狀歷史資料的收集、記錄、整理等；
?、陂_展改造意愿調(diào)查；
?、弁瓿苫A(chǔ)數(shù)據(jù)核實(shí)和權(quán)屬確認(rèn)，確定改造模式；
?、荛_展有關(guān)土地房產(chǎn)評估，擬定搬（拆）遷補(bǔ)償方案；
?、萋鋵?shí)政府公共利益需求；
?、尥瓿身?xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性及社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；
?、呔幹普猩滩邉澐桨福?/p>
?、嗌暾垬?biāo)圖建庫；
⑨申報年度實(shí)施計劃。
3 申請納入年度實(shí)施計劃
3.1 申報主體擬訂改造范圍。
3.2 申報主體申請標(biāo)圖建庫。申報主體向有資質(zhì)的測繪單位申請測量擬改造項(xiàng)目地塊2009年12月31日前上蓋物基底面積和地上現(xiàn)狀建筑（構(gòu)）物面積報告后，向縣（市、區(qū)）城市更新主管部門申請增補(bǔ)入庫；縣（市、區(qū)）城市更新主管部門審查并出具2009年12月31日前上蓋物基底面積確認(rèn)函后報市城市更新主管部門；市城市更新主管部門批復(fù)；縣（市、區(qū)）城市更新主管部門組卷，通過省系統(tǒng)層報市城市更新主管部門審核后報省自然資源廳備案。
3.3 申報主體按要求組織編制完成項(xiàng)目申請書。
3.4 納入年度實(shí)施計劃的審批。申報主體申請納入年度實(shí)施計劃，由縣（市、區(qū)）城市更新主管部門審核后報縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）審批，同意后納入年度實(shí)施計劃。
4 項(xiàng)目單元規(guī)劃編制
4.1 區(qū)城市更新主管部門按要求組織編制項(xiàng)目單元規(guī)劃，并對項(xiàng)目單元規(guī)劃審核表內(nèi)容進(jìn)行審查后報市城市更新主管部門。屬政府主導(dǎo)的城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行利益測算。由市、縣（市）城市更新主管部門委托具有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對擬進(jìn)行城市更新（“三舊”改造）的項(xiàng)目進(jìn)行利益測算。
片區(qū)（項(xiàng)目）單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
?。?）城市更新（“三舊”改造）單元的歷史文化街區(qū)和歷史建筑等歷史文化資源調(diào)查評估、目標(biāo)定位、更新模式、土地利用、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)、道路交通、市政工程、城市設(shè)計、利益平衡方案等；
（2）學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、公安派出所、消防站、文化活動中心、綜合體育中心、公交首末站、變電站等公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求；
（3）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房、民用建筑防空地下室等配建要求；
（4）無償移交政府的公共用地范圍、面積；
?。?）綠色建筑法條要求及裝配式建筑比例考核要求；
（6）其他事項(xiàng)。
4.2 市城市更新主管部門出具初審意見。
4.3 區(qū)城市更新主管部門根據(jù)初審意見修改完善項(xiàng)目單元規(guī)劃后報市城市更新主管部門。
4.4 市城市更新主管部門組織召開城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目單元規(guī)劃評審會，出具會議紀(jì)要。
4.5 區(qū)城市更新主管部門修改完善后報市城市更新主管部門。
4.6 市城市更新主管部門公示后批復(fù)：10公頃以下項(xiàng)目單元規(guī)劃由市城市更新主管部門審批，批復(fù)后的規(guī)劃成果報市自然資源局備案。屬政府主導(dǎo)的或10公頃及以上項(xiàng)目單元規(guī)劃經(jīng)市城市更新主管部門審查后報市人民政府審批。
改造項(xiàng)目按照國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）或片區(qū)單元規(guī)劃實(shí)施開發(fā)建設(shè)的，不需編制項(xiàng)目單元規(guī)劃。
5用地規(guī)劃條件下達(dá)
改造主體向自然資源主管部門提出申請，自然資源主管部門根據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）或單元規(guī)劃下達(dá)用地規(guī)劃條件。
6 改造方案編制
6.1 改造主體確定。
6.1.1權(quán)利主體單一的項(xiàng)目。
舊城鎮(zhèn)、舊廠房項(xiàng)目可以以權(quán)利主體或委托單一主體作為改造主體，相關(guān)土地及房屋權(quán)屬證明材料、委托協(xié)議視為資格確認(rèn)書。
舊村莊項(xiàng)目經(jīng)村民代表大會同意以及改造范圍內(nèi)三分之二村民簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，可以以村集體經(jīng)濟(jì)組織（或村集體經(jīng)濟(jì)組織的全資子公司）直接作為改造主體，相關(guān)土地、房屋、協(xié)議和全資子公司權(quán)屬證明材料視為資格確認(rèn)書；舊村莊項(xiàng)目經(jīng)村民代表大會同意以及改造范圍內(nèi)三分之二村民同意搬遷補(bǔ)償安置條件，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過公共交易平臺公開選取合作改造主體，雙方簽訂協(xié)議，相關(guān)協(xié)議視為資格確認(rèn)書。
6.1.2涉及多個權(quán)利主體的項(xiàng)目。
舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目須用地面積四分之三以上權(quán)利主體同意通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體，相關(guān)土地、房屋權(quán)屬證明材料和協(xié)議視為資格確認(rèn)書。
舊廠房項(xiàng)目須全部權(quán)利主體同意通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗或者權(quán)益轉(zhuǎn)移等方式形成單一改造主體，相關(guān)土地、房屋權(quán)屬證明材料和協(xié)議視為資格確認(rèn)書。
舊村莊項(xiàng)目涉及兩條及以上村莊改造的，分別經(jīng)各村民代表大會同意以及改造范圍內(nèi)三分之二村民同意搬遷補(bǔ)償安置條件，各村集體經(jīng)濟(jì)組織可以聯(lián)合作為股東成立合作公司，也可以一并通過公共交易平臺公開選取合作改造主體，各方簽訂協(xié)議，相關(guān)協(xié)議視為資格確認(rèn)書。
成片連片改造項(xiàng)目，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，可由該主體申請實(shí)施改造。在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證，由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。屬于合作實(shí)施的舊村莊改造項(xiàng)目，由村集體經(jīng)濟(jì)組織通過民主表決的形式確定，通過公共交易平臺公開選取改造主體后，改造主體與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂改造合作協(xié)議。
6.1.3 涉及使用以公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)以及行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的國有建設(shè)用地需要轉(zhuǎn)讓或合作改造的，必須通過公開方式確定項(xiàng)目改造主體。
6.1.4屬政府統(tǒng)一組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，政府將拆遷及擬改造土地使用權(quán)一并公開出讓的，通過公共交易平臺公開確定改造主體。
6.2 舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目審批：
屬協(xié)議出讓的項(xiàng)目，改造主體同步向區(qū)城市更新主管部門申請審批改造方案和供地方案（含土地評估、出讓方案編制等），由區(qū)城市更新主管部門審查后一并報區(qū)人民政府（管委會）批復(fù)。
屬政府將拆遷及擬改造土地使用權(quán)一并公開出讓的項(xiàng)目，由區(qū)人民政府（管委會）按規(guī)定選取評估機(jī)構(gòu)編制評估報告，區(qū)人民政府（管委會）集體決策確認(rèn)評估結(jié)果、草擬出讓方案報市自然資源主管部門審核后，報市人民政府召開供地會審會議確定。
6.3 舊廠房項(xiàng)目審批：改造主體同步向區(qū)城市更新主管部門申請審批改造方案和供地方案（含土地評估、出讓方案編制等），由區(qū)城市更新主管部門審查后一并報區(qū)人民政府（管委會）批復(fù)。
6.4 舊村莊項(xiàng)目審批：涉及將舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，以及涉及集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)的，改造方案由所在的縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）授權(quán)的城市更新主管部門批準(zhǔn)。改造方案批準(zhǔn)后，縣（市、區(qū)）自然資源主管部門將舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地或完善土地轉(zhuǎn)用、征收材料報所在的縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）同意，經(jīng)市自然資源主管部門審查后，由市人民政府根據(jù)省人民政府委托進(jìn)行審批，批準(zhǔn)后報省自然資源廳備案。
涉及土地征收的“三舊”項(xiàng)目用地，市、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)在批復(fù)文件作出之日起10個工作日內(nèi)發(fā)布公告并進(jìn)行公證，保留相關(guān)證據(jù)，公告應(yīng)當(dāng)載明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時間、批準(zhǔn)內(nèi)容、公告的有效期限以及行政復(fù)議、行政訴訟等權(quán)利事項(xiàng)。
6.5 “工改工”項(xiàng)目實(shí)行隨報隨審，建立“容缺受理、延期后補(bǔ)”事項(xiàng)清單，嚴(yán)格區(qū)分關(guān)鍵材料和形式審查材料，對關(guān)鍵材料具備、形式審查材料暫缺或暫存瑕疵的，原則上予以容缺受理。
7 土壤污染狀況調(diào)查
申報主體、改造主體可在單元規(guī)劃、改造方案階段同步向生態(tài)環(huán)境主管部門申請開展土壤污染狀況調(diào)查。
8 用地手續(xù)
改造方案批準(zhǔn)后由自然資源主管部門辦理用地手續(xù)。
8.1 舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目：區(qū)人民政府（管委會）與改造主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議；自然資源主管部門根據(jù)權(quán)限與改造主體簽訂土地出讓合同或變更協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議作為土地出讓合同或變更協(xié)議的附件；改造主體繳交土地出讓價款。
8.2 舊廠房項(xiàng)目：區(qū)人民政府（管委會）與改造主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議；自然資源主管部門與改造主體簽訂土地出讓合同或變更協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議作為土地出讓合同或變更協(xié)議的附件；改造主體繳交土地出讓價款。
8.3 舊村莊項(xiàng)目：改造主體向自然資源主管部門申請供地；自然資源主管部門審核后，按規(guī)定選取評估機(jī)構(gòu)編制評估報告；自然資源主管部門確認(rèn)評估結(jié)果和計收出讓價款；自然資源主管部門公示評估結(jié)果、審查供地方案報市人民政府審批；區(qū)人民政府（管委會）與改造主體簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議；自然資源主管部門與改造主體簽訂土地出讓合同，監(jiān)管協(xié)議作為土地出讓合同的附件；改造主體繳交土地出讓價款。
8.4 涉及公益設(shè)施（含保障性住房）建設(shè)和移交的改造項(xiàng)目，相關(guān)職能部門須在簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議前與改造主體簽訂公益設(shè)施（含保障性住房）建設(shè)管理監(jiān)管協(xié)議。
9 不動產(chǎn)權(quán)證辦理
改造主體向自然資源主管部門申請辦理不動產(chǎn)權(quán)證。
10 工程建設(shè)項(xiàng)目審批及竣工驗(yàn)收
改造主體申請建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等，動工建設(shè)完畢后，申請辦理竣工驗(yàn)收。
區(qū)域評估具體實(shí)施按《湛江市工程建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域評估工作方案》執(zhí)行。
附件：2-1.湛江市城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目開發(fā)
建設(shè)流程圖（舊城鎮(zhèn)）
2-2.湛江市城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目開發(fā)
建設(shè)流程圖（舊廠房）
2-3.湛江市城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目開發(fā)
建設(shè)流程圖（舊村莊）
2-4.選取申報主體評分指引
附件2-4：
選取申報主體評分指引
1 評分因素及分值
評分因素及分值:總分100分
2 評分標(biāo)準(zhǔn)：
2.1 商務(wù)部分評分標(biāo)準(zhǔn)：（總分50分）
2.2 技術(shù)部分評分標(biāo)準(zhǔn)（總分40分）
2.3 價格部分評分標(biāo)準(zhǔn)（總分10分）
投標(biāo)報價得分=（評標(biāo)基準(zhǔn)價÷投標(biāo)報價）×價格分值
其中：
1.“評標(biāo)基準(zhǔn)價”是指有效投標(biāo)報價當(dāng)中的平均價。
2.若投標(biāo)人投標(biāo)報價低于全部投標(biāo)報價的算術(shù)平均值×80%的，評標(biāo)價按0分計算。
注：各區(qū)人民政府（管委會）可根據(jù)項(xiàng)目需求適當(dāng)調(diào)整評分標(biāo)準(zhǔn)。
公開方式：主動公開
粵公網(wǎng)安備 44080202000041號