《湛江市發(fā)展和改革局 湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)湛江市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》的解讀
為規(guī)范湛江市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益，湛江市發(fā)展和改革局、湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合制定《湛江市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），自印發(fā)之日起施行，有效期三年。以下是對該《辦法》的詳細解讀。
一、適用范圍與收費原則
《辦法》適用于湛江市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為。物業(yè)服務(wù)收費需遵循合理、公開以及收費標準與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人可采取包干制或酬金制約定物業(yè)服務(wù)費用，其中包干制下盈余或虧損由物業(yè)服務(wù)人承擔，酬金制則是在預(yù)收資金中提取酬金，其余用于約定支出，結(jié)余或不足由業(yè)主承擔。
二、收費定價機制
（一）定價方式分類
物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
政府指導(dǎo)價：適用于業(yè)主大會成立之前的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）前期物業(yè)服務(wù)收費。
市場調(diào)節(jié)價：適用于別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費。
（二）政府指導(dǎo)價制定與調(diào)整
湛江市發(fā)展改革部門會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定市區(qū)（赤坎區(qū)、霞山區(qū)、麻章區(qū)、坡頭區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準；雷州市、廉江市、吳川市、遂溪縣、徐聞縣相關(guān)部門制定當?shù)貥藴?，且收費標準會根據(jù)經(jīng)濟運行情況適時調(diào)整。
三、服務(wù)內(nèi)容與收費標準
（一）普通住宅前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)至少包括綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護等五項，市區(qū)具體服務(wù)標準詳見《湛江市市區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準》（附件1）。該附件將各項目服務(wù)內(nèi)容分為基本服務(wù)和分級服務(wù)，基本服務(wù)必須執(zhí)行，未達標準不得收費；分級服務(wù)細分為五級，級別越高服務(wù)內(nèi)容越完善，收費標準也相應(yīng)提高。以綜合管理服務(wù)為例，一級服務(wù)有更全面的管理制度、更高頻率的社區(qū)活動組織以及更嚴格的滿意度調(diào)查要求，其收費標準也高于其他級別。
（二）自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費
自有產(chǎn)權(quán)獨立車位（車庫）的前期物業(yè)服務(wù)收費可按車位（車庫）數(shù)量或法定產(chǎn)權(quán)面積計收，未確定產(chǎn)權(quán)面積的以相關(guān)機構(gòu)測繪面積為準。市區(qū)具體服務(wù)標準參見《湛江市市區(qū)普通住宅配套自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準》（附件2），其中地下（室內(nèi)）停車場車位收費標準為50-80元/月，架空層、露天車位為30-40元/月，電動自行車（摩托車）位為4-10元/月，具體收費方式和標準由雙方在合同中約定，按面積計收的單個車位收費不得超過標準上限。
四、費用分攤與其他收費規(guī)定
（一）共用水電費用分攤
住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人辦公及生活用水電、停車場等特定場所用水電、利用共用部位經(jīng)營的用水電等不得向業(yè)主分攤；住宅大樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備共用水電及小區(qū)路燈用電費用，應(yīng)單獨計量并由業(yè)主合理分攤。分攤費用需單獨列賬并定期公布，業(yè)主有異議可申請第三方審計。
（二）智能門禁系統(tǒng)與裝修相關(guān)收費
普通住宅依規(guī)劃或合同配套的智能門禁系統(tǒng)納入開發(fā)建設(shè)成本，不得另行收費。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)為每戶免費配備不少于5張門禁卡，采用人臉識別的需遵守相關(guān)法律規(guī)定，交付使用后新配置或升級改造智能門禁系統(tǒng)的費用及門禁卡配備數(shù)量由業(yè)主共同決定，增購門禁卡可適當收取工本費。
物業(yè)服務(wù)人對裝修工人實行持證管理的，可按制作工本標準收取出入證工本費或押金，不得向其他來訪人員收取費用；住宅裝修產(chǎn)生的建筑垃圾清運費用實行市場調(diào)節(jié)價。
（三）其他服務(wù)收費
物業(yè)服務(wù)人接受委托代收供水、供電等費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收??；提供合同約定以外的服務(wù)，收費標準由雙方協(xié)商確定；利用物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益歸全體業(yè)主共有，扣除成本后應(yīng)繳入業(yè)主共有資金賬戶。
五、繳費與監(jiān)督管理
（一）繳費規(guī)定
業(yè)主應(yīng)自簽署物業(yè)交付文件之日起，按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費和共用設(shè)施設(shè)備水電分攤費用，不得以未接受服務(wù)為由拒絕支付，物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵時可依法申請調(diào)整或減免。逾期不支付的，物業(yè)服務(wù)人可催告，合理期限屆滿仍不支付的可通過法律途徑解決，且物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水等方式催交。尚未出售或未交付的物業(yè)，其服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納；建設(shè)單位對前期物業(yè)服務(wù)收費作出減免承諾的，由建設(shè)單位足額交納。
（二）監(jiān)督管理
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)加強價格自律，在顯著位置公示相關(guān)服務(wù)信息，新建普通住宅銷售時建設(shè)單位應(yīng)將公示內(nèi)容作為商品房銷售明碼標價內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)人代為收取、保管共有收益資金的，應(yīng)獨立建賬并定期公告收支賬目，同一服務(wù)人服務(wù)多個區(qū)域的，成本和收支應(yīng)分別核算。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行職責，牽頭評估服務(wù)質(zhì)量；發(fā)展改革部門負責協(xié)調(diào)處理涉及政府指導(dǎo)價標準的投訴及解釋工作；市場監(jiān)督管理部門依法查處物業(yè)服務(wù)人的價格違法行為。
六、附件說明
附件1《湛江市市區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準》詳細列出了不同服務(wù)項目和級別對應(yīng)的收費標準及服務(wù)內(nèi)容，為前期物業(yè)服務(wù)收費提供了具體依據(jù)。
附件2《湛江市市區(qū)普通住宅配套自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標準》明確了各類車位的前期物業(yè)服務(wù)收費范圍，便于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人約定車位服務(wù)收費。
《辦法》的實施將進一步規(guī)范湛江市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障各方合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
“湛江市發(fā)展和改革局 湛江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)湛江市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知”：
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