不動(dòng)產(chǎn)登記熱點(diǎn)知識(shí)問答（四）
1、什么是不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人？
不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人是指與登記的不動(dòng)產(chǎn)有一定的現(xiàn)實(shí)利益關(guān)系，并有可能因登記結(jié)果的變動(dòng)而對(duì)其利益產(chǎn)生影響的人。如不動(dòng)產(chǎn)的繼承人、仲裁案件或者訴訟案件的當(dāng)事人等。
例如，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載，甲是某一處房屋的所有人，甲欲將該處房屋抵押給乙，并與乙約好到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)登記。但是，丙認(rèn)為該處房屋屬于自己，甲無權(quán)將其抵押給乙，故訴至法院，請(qǐng)求法院將該處房屋判給自己。在訴訟的過程中，甲仍是該處房屋的所有權(quán)人，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，而該房屋的抵押有可能會(huì)影響丙的利益，故丙屬于利害關(guān)系人。
2、登記申請(qǐng)可以撤回嗎？
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第15條的規(guī)定，在申請(qǐng)人向登記機(jī)構(gòu)提交登記申請(qǐng)材料后，登記機(jī)構(gòu)將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之前的這段時(shí)間里，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。如果登記機(jī)構(gòu)已將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，申請(qǐng)人就不能撤回登記申請(qǐng)。
3、登記程序何時(shí)完成？
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第 21條的規(guī)定,登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成。
4、哪些情形下登記機(jī)構(gòu)不予登記？
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第 22 條的規(guī)定，登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。第一，違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的。比如發(fā)現(xiàn)提交的證明材料系偽造的?；蛘哒f，與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的等等，不得進(jìn)行登記。第二，存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的。也就是說，如果申請(qǐng)事項(xiàng)所涉不動(dòng)產(chǎn)存在權(quán)屬爭(zhēng)議，在權(quán)屬爭(zhēng)議解決之前，登記機(jī)關(guān)不得對(duì)有爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。第三，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的。申請(qǐng)人提出申請(qǐng)時(shí)，如果權(quán)利期限已經(jīng)超過了法律法規(guī)的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不予登記。第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。
5、什么是不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用？
不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用，不包括向國家繳納的稅收款、律師或者經(jīng)紀(jì)人等提供登記服務(wù)收取的費(fèi)用、公證機(jī)構(gòu)收取的公證費(fèi)用。不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)屬于行政事業(yè)性收費(fèi)，它是為了補(bǔ)償?shù)怯洐C(jī)構(gòu)的管理成本而向當(dāng)事人收取的費(fèi)用。
6.農(nóng)村宅基地概念及分配方式是什么？
農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無需交納任何土地費(fèi)用即可取得，具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
《中華人民共和國民法典》第362條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
7.農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地需要哪些條件？
農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請(qǐng)宅基地：
(1)年滿20周歲的本村村民，因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的)；
(2)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的；
(3)外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；
(4)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，農(nóng)村確無住宅的；
(5)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。
《中華人民共和國民法典》第364條規(guī)定：宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。
8.農(nóng)村村民有下列哪些情況申請(qǐng)宅基地不予批準(zhǔn)？
農(nóng)村村民有下列情況申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)：
(1)年齡未滿20周歲的；
(2)原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；
(3)本村村民將原宅基地及其地上建筑物出賣、出租、贈(zèng)與或改為經(jīng)營場(chǎng)所的；
(4)其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。
9.宅基地如何申請(qǐng)、報(bào)批、登記發(fā)證？
具備宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)村村民在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)申請(qǐng)使用宅基地修建住宅的，應(yīng)先向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處國土資源所申請(qǐng)確權(quán)登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
《中華人民共和國民法典》第365條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
10.農(nóng)村宅基地是否能繼承？
農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承。依據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有權(quán)人，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。
需特別指出的是，繼承后房屋滅失的，不能進(jìn)行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按法定程序收回其宅基地使用權(quán)另行安排。符合一戶一宅的村民除外。
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