不動產登記熱點知識問答（五）
1.為什么要開展農村宅基地確權登記發(fā)證工作？
宅基地使用權確權登記涉及農村千家萬戶，關系到廣大農民的切身利益。國家、省、市加快推進農村宅基地使用權登記發(fā)證工作，是依法保護宅基地使用權人合法權益的重要措施，是加強農村宅基地管理的重要手段，也是農村集體土地使用制度改革和不動產統(tǒng)一登記的重要基礎和保障。開展農村宅基地使用權登記發(fā)證，可以有效規(guī)范農村住宅建設，防止亂占濫用耕地，維護社會和諧穩(wěn)定。
2.農村集體土地確權登記發(fā)證工作對廣大農民群眾有什么好處？
通過農村土地確權登記發(fā)證，依法確認農民集體土地權利，保護廣大農民的合法財產權，強化農民的土地物權意識，有助于在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農業(yè)現代化推進過程中，切實維護農民權益，更是維護農民與土地長期穩(wěn)定的產權關系，將農民與土地物權密切聯系起來，可以進一步激發(fā)農民保護耕地、節(jié)約集約用地的積極性，為下一步農村土地制度改革奠定基礎。
《中華人民共和國民法典》209條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
國土資源部、財政部、農業(yè)部《關于加快推進農村集體土地確權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2011〕60號）第二條第六項“強化證書應用”規(guī)定：實行憑證管地用地制度?！谡鞯夭疬w時，要依據農村集體土地所有證和農村集體土地使用證進行補償；凡是依法進入市場流轉的經營性集體建設用地使用權，必須經過確權登記，做到產權明晰、直至清楚、沒有糾紛，沒有經過確權登記的集體建設用地使用權一律禁止流轉；……對新農村建設和農村建設用地整治涉及宅基地調整的，必須以確權登記發(fā)證為前提。
3.申請農村宅基地使用權登記需要提交哪些資料？
申請農村宅基地應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：
(一)村民個人申請宅基地的申請書；
(二)申請人基本情況。(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等)；
(三)村民委員會或農村集體經濟組織應出具的材料：
?。?）申請人現有的宅基地情況；
?。?）對申請人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；
?。?）村民會議或村集體經濟組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；
（4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現狀圖等，并注明擬占用土地地類；
(四)屬于建新交舊的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協(xié)議書；
(五)其他需要提交的材料。
4.怎樣認定村民“一戶一宅”？
對村民“一戶”，原則是根據公安部門管理的戶籍來認定。如果在戶口本上登記的是一家人，那么該戶口本所登記的家庭就是一戶，一戶只能申請一處宅基地。但具有以下情形的，可獨立作為特殊村民“戶”對待：
(1)已婚且已分家單獨居住生活的；
(2)未婚但年齡已滿二十周歲且已單獨居住生活的；
(3)依法繼承宅基地上房屋所有權的未成年人；
(4)通過司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進行登記。
因婚嫁關系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權登記。
5.村民“一戶多宅”問題怎樣處理？
《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村宅基地使用權確權登記，必須堅持“一戶一宅”，除“一戶一宅”外多占的宅基地不予確權登記。對多占的宅基地根據《土地管理法》有關規(guī)定按非法占用土地處理。
6.哪些情況下不予辦理宅基地使用權登記？
有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權登記：
(1)所申請登記的宅基地使用權用地不符合《鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》；
(2)除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記；
(3)非本集體經濟組織成員或城鎮(zhèn)居民在農村購買宅基地、住房的；
(4)宅基地權屬爭議尚未處理結束的；
(5)土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；
(6)農村宅基地經批準后連續(xù)兩年未使用建設的；
(7)法律法規(guī)、政策規(guī)定的其它不予確權的。
7.哪些情形下可收回宅基地使用權？
有下列情形之一的，報經市或縣人民政府批準，可以注銷其土地使用證或用地批準文件，由村民委員會或農村集體經濟組織收回宅基地使用權：
(1)為實施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造或國家建設征用等原因需要調整或遷建住宅，新房建成后，逾期無正當理由不拆除舊房，退出原宅基地的；
(2)進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設施和公益事業(yè)建設需要占用的宅基地；
(3)因繼承房屋等原因造成農村村民一戶一處之外的宅基地；
(4)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地；
(5)未按照批準用途使用的；
(6)非法轉讓宅基地的。
8.是不是所有的宅基地都要發(fā)證？
按照“一戶一宅”的原則，對符合發(fā)證條件的辦理登記發(fā)證，不符合條件的不準辦理。無論是村委會分配、繼承、贈與、分戶等方式取得的宅基地，只要是空閑地或房屋建設未竣工的，都不準發(fā)證。
9.“小產權房”可以發(fā)證嗎？
小產權房是指未經批準，占用集體土地建設的房屋及附屬配套設施，沒有向政府繳納土地出讓金等相關費用，土地性質為集體所有，屬于違規(guī)違法用地?！锻恋氐怯涋k法》明確規(guī)定，嚴格禁止通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化。小產權房發(fā)證既無法律基礎，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背，所以小產權房不能發(fā)證。2017年9月20日，國土資源部在其官方網站上公布了一份文件，再次重申：小產權房不得通過不動產登記合法化！
10.城鎮(zhèn)居民能否到農村購置宅基地？
根據國土資源部《關于印發(fā)<關于加強農村宅基地管理的意見>的通知》(國土資發(fā)[2004]234號)要求：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，所以城鎮(zhèn)居民不能在農村購置宅基地和農民住宅。
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