湛江市城市更新局關(guān)于印發(fā)《湛江市加快推進(jìn)“工改工”高質(zhì)量發(fā)展
實(shí)施意見(jiàn)（試行）》的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)），市直有關(guān)單位：
《湛江市加快推進(jìn)“工改工”高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)（試行）》業(yè)經(jīng)湛江市人民政府批準(zhǔn)，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹實(shí)施。
湛江市城市更新局
2023年10月9日
湛江市加快推進(jìn)“工改工”高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)（試行）
為深入貫徹《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件精神，落實(shí)市委市政府大力推進(jìn)工改工，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地空間布局，推動(dòng)湛江市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和提質(zhì)增效的戰(zhàn)略部署要求，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下實(shí)施意見(jiàn)。
一、基本原則
（一）規(guī)劃引領(lǐng)，分類施策。發(fā)揮國(guó)土空間規(guī)劃的引領(lǐng)作用，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為指引，銜接工業(yè)保護(hù)線、市政工程、生態(tài)環(huán)境等相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。根據(jù)不同區(qū)域的特點(diǎn)，科學(xué)評(píng)估，分區(qū)分類，因地制宜制定改造策略和控制標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化城市發(fā)展空間和戰(zhàn)略布局。
?。ǘ┱鲗?dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作。市或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）充分調(diào)動(dòng)各級(jí)公有資產(chǎn)和社會(huì)資本參與土地前期整理工作，實(shí)施統(tǒng)一連片規(guī)劃。發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置方面的基礎(chǔ)性作用，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體以多種形式參與“工改工”項(xiàng)目的整治提升。
?。ㄈ┚劢巩a(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)管控。加強(qiáng)工業(yè)用地管控，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、集聚發(fā)展，提高土地利用效率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。工業(yè)用地保護(hù)線內(nèi)，嚴(yán)禁“工改居”，支持“工改工”，支持存量國(guó)有工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地、混合產(chǎn)業(yè)用地。工業(yè)用地保護(hù)線外，嚴(yán)控“工改居”，鼓勵(lì)“工改工”、“工改M0”、“工改商”、“工改公服”。
（四）保護(hù)優(yōu)先，傳承歷史。落實(shí)對(duì)具有歷史文化保護(hù)價(jià)值的工業(yè)遺址、廠房的傳承保護(hù)工作，在“工改工”項(xiàng)目中涉及不可移動(dòng)文物、歷史建筑、歷史文化街區(qū)等歷史文化遺產(chǎn)資源保護(hù)的，須依法履行相應(yīng)審批和備案程序，禁止擅自遷移、砍伐古樹(shù)名木，切實(shí)保護(hù)古樹(shù)名木。
二、適用范圍
“工改工”（工業(yè)改工業(yè)）是指依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃保留的已建成工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流的用地進(jìn)行升級(jí)改造，且改造產(chǎn)業(yè)方向符合我市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。
本意見(jiàn)適用于市轄區(qū)范圍內(nèi)的“工改工”活動(dòng)。除本辦法有明確規(guī)定以外，各縣（市）“工改工”參照?qǐng)?zhí)行。
三、政策措施
?。ㄒ唬┩晟朴玫卣?，降低改造成本
1.標(biāo)圖建庫(kù)
?。?）降低“工業(yè)改工業(yè)”門(mén)檻。2009年12月31日前已建設(shè)使用，規(guī)劃用途為工業(yè)，確需實(shí)施升級(jí)改造的現(xiàn)狀工業(yè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)范圍，不受上蓋物占地比例限制。如上述用地?zé)o合法建設(shè)用地手續(xù)，符合條件的可按政策完善用地手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)在土地有償使用合同中明確約定將工業(yè)用地改變?yōu)槠渌?jīng)營(yíng)性用途的，由政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。
?。?）優(yōu)化標(biāo)圖建庫(kù)審查要求。確需實(shí)施“三舊”改造的“工改工”項(xiàng)目，但因不符合國(guó)土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）而無(wú)法納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)范圍的，在不涉及規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的前提下，可按程序和權(quán)限修改國(guó)土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃），落實(shí)建設(shè)用地規(guī)模后納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍。
2.完善用地手續(xù)
實(shí)地在2009年12月31日前已建設(shè)使用且納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍的，遵循實(shí)事求是的原則，落實(shí)建設(shè)用地規(guī)模后可按建設(shè)用地辦理完善用地手續(xù)。企業(yè)或個(gè)人與村集體簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議（含征地、購(gòu)買(mǎi)、出租、轉(zhuǎn)讓等）且協(xié)議簽訂時(shí)間在2009年12月31日之前的，可由企業(yè)或個(gè)人作為主體，經(jīng)村集體依法表決同意，可按照“三舊”改造政策實(shí)施“工改工”。
3.土地整備
?。?）允許協(xié)議出讓。對(duì)于納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍的“工改工”項(xiàng)目用地，除政府收購(gòu)儲(chǔ)備后再次供地外，可以協(xié)議方式出讓。對(duì)連片成片的若干宗國(guó)有工業(yè)用地，改造范圍內(nèi)的全部權(quán)利人通過(guò)簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體，在完成上蓋物拆除、原有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷登記后，可以將擬改造用地以協(xié)議方式出讓給該單一主體實(shí)施改造。
（2）支持土地置換后連片改造。對(duì)于納入“三舊”改造范圍以內(nèi)，或者改造范圍內(nèi)、外之間，在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、雙方自愿、價(jià)值相當(dāng)?shù)那疤嵯?，允許所有權(quán)性質(zhì)相同的建設(shè)用地采用空間位置互換的方式調(diào)整使用。其中，國(guó)有建設(shè)用地置換，在取得政府關(guān)于改造方案及土地置換方案批復(fù)文件后，作為政府征收（收回）雙方房產(chǎn)后補(bǔ)償給對(duì)方的行為，辦理登記手續(xù)；集體建設(shè)用地置換，經(jīng)村集體同意，作為村集體收回土地使用權(quán)后補(bǔ)償給相對(duì)方的行為，辦理登記手續(xù)；置換土地與被置換土地屬不同村集體的，經(jīng)雙方按規(guī)定表決同意，一并辦理土地所有權(quán)變更登記。土地置換具體方案納入項(xiàng)目改造方案，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
?。?/strong>3）延長(zhǎng)使用年限。“工改工”項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地原始出讓年限不足50年的，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，土地使用權(quán)人可在期限屆滿前申請(qǐng)續(xù)期補(bǔ)足至50年，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后以協(xié)議方式辦理，并按規(guī)定補(bǔ)交土地價(jià)款。
?。?）支持集體和國(guó)有建設(shè)用地混合改造。對(duì)于納入“三舊”改造范圍、位置相鄰的集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地，可一并打包進(jìn)入土地市場(chǎng)，統(tǒng)一通過(guò)公共資源交易平臺(tái)選定單一市場(chǎng)改造主體，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。由市場(chǎng)主體按照改造方案和合作協(xié)議與被拆遷方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議（涉及國(guó)有土地的，由市場(chǎng)改造主體與被拆遷方達(dá)成協(xié)議），落實(shí)拆遷補(bǔ)償和安置，完成現(xiàn)狀建筑物拆除，注銷原有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并按程序完善用地手續(xù)，按已批改造方案（含土地置換方案）進(jìn)行土地位置置換、連片歸宗，國(guó)有土地和集體土地分別按有關(guān)規(guī)定出讓給市場(chǎng)主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。
（5）支持土地分割。對(duì)于納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍的“工改工”項(xiàng)目用地，已實(shí)施動(dòng)工但因項(xiàng)目資金、預(yù)期效益等原因停止開(kāi)發(fā)建設(shè)的工業(yè)用地，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，允許企業(yè)將未建土地實(shí)施一次分割轉(zhuǎn)讓或整體轉(zhuǎn)讓。分割轉(zhuǎn)讓的宗地，分割后單宗用地的面積不得少于15畝，且非生產(chǎn)性用房占比應(yīng)符合要求，原權(quán)利人自留用地面積比例不得少于40%，行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施及其土地不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。
土地轉(zhuǎn)讓后應(yīng)在1年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)。土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)與區(qū)政府（管委會(huì)）簽訂項(xiàng)目投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限、投資強(qiáng)度、容積率等各項(xiàng)指標(biāo)及相關(guān)違約責(zé)任進(jìn)行約定，并作為土地轉(zhuǎn)讓合同的附件。涉及土地閑置的，應(yīng)在分割前按照《閑置土地處置辦法》等有關(guān)規(guī)定完成處置。
4.產(chǎn)權(quán)管理
（1）優(yōu)化分割比例，支持廠房銷售。
國(guó)有建設(shè)用地面積15畝、容積率2.0以上的“工改工”高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目，其中的工業(yè)用房可按幢、層等為基本單元進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓（現(xiàn)售），滿足無(wú)獨(dú)立用地需求的中小微制造業(yè)企業(yè)發(fā)展的空間需要，最高分割轉(zhuǎn)讓比例為工業(yè)用房總計(jì)容建筑面積的70%，單層建筑面積最少為300平方米。國(guó)有建設(shè)用地上的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目，可由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)按商品房項(xiàng)目申辦規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)，在建成后由建設(shè)單位按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，再由建設(shè)單位和購(gòu)房企業(yè)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記（即分戶登記），為購(gòu)房企業(yè)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
?。?）支持分期、分幢登記。項(xiàng)目按照建設(shè)工程規(guī)劃許可進(jìn)行分期或分幢建成的廠房，并已通過(guò)消防驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案的，允許項(xiàng)目先按分期或分幢辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。待宗地范圍內(nèi)的工業(yè)物業(yè)按建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容全部建成，并取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)后，給予辦理宗地內(nèi)所有物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。同一建設(shè)周期的建設(shè)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括相應(yīng)的配套設(shè)施。
（3）規(guī)范配套用房管理。工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公、生活服務(wù)等配套用房不得獨(dú)立進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以按照不高于廠房分割或分割銷售的比例，隨廠房一并分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押。
?。ǘ┘哟筘?cái)稅獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)改造活力
1.實(shí)施畝均效益獎(jiǎng)勵(lì)
“工改工”全面改造項(xiàng)目，以及通過(guò)混合改造使整宗用地建筑容積率達(dá)到要求的工業(yè)項(xiàng)目，新建工業(yè)廠房（行政辦公和生活配套設(shè)施用房除外）同時(shí)滿足以下4項(xiàng)要求的，可以在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后（綜合驗(yàn)收備案）第二年起5年內(nèi)（按自然年度），視改造范圍內(nèi)入駐企業(yè)的畝均效益作階梯式獎(jiǎng)勵(lì)：
?。?）項(xiàng)目用地不小于0.667公頃（折10畝）；
?。?）容積率不低于1.5；
?。?）新建工業(yè)廠房建筑首層高度不低于6米，二層以上樓層高度不低于4.5米；配建的車(chē)庫(kù)層高不低于2.8米且不高于3.5米。因特殊生產(chǎn)工藝需要，經(jīng)市工業(yè)和信息化主管部門(mén)同意可作適當(dāng)調(diào)整；
?。?）新建工業(yè)廠房樓面活荷載設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值不低于4KN/m2。
其中，畝均貢獻(xiàn)20萬(wàn)元以上不足30萬(wàn)元的，每畝用地獎(jiǎng)勵(lì)4萬(wàn)元；以此為基礎(chǔ)，畝均貢獻(xiàn)每增加10萬(wàn)元的，每畝用地增加獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)元。財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)連續(xù)5年，不設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)封頂值。獎(jiǎng)勵(lì)資金參照市、縣（市、區(qū)）財(cái)政收入分成比例由市縣兩級(jí)各自負(fù)擔(dān)，市級(jí)分擔(dān)部分由市財(cái)政通過(guò)轉(zhuǎn)移支付方式撥付縣（市、區(qū)），由所在縣（市、區(qū)）政府獎(jiǎng)勵(lì)給改造主體。
如實(shí)施局部改造項(xiàng)目入駐企業(yè)難以單獨(dú)核算的，可按新建建筑面積與整宗用地建筑面積占比進(jìn)行折算。
2.落實(shí)稅收優(yōu)惠
市“三舊”改造項(xiàng)目所產(chǎn)生的土地增值稅收入（全口徑）較上一年度增長(zhǎng)超過(guò)8%的部分，省將按30%的比例核定補(bǔ)助我市，優(yōu)先用于“工改工”及公益性項(xiàng)目，按照年度批準(zhǔn)的“工改工”面積由市給予各縣（市、區(qū)）補(bǔ)助。
經(jīng)市人民政府確認(rèn)，同一項(xiàng)目原多個(gè)權(quán)利主體通過(guò)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營(yíng)（法人型聯(lián)營(yíng)等）、收購(gòu)歸宗等方式，將“三舊”改造項(xiàng)目相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體并實(shí)施拆遷改造的，改造主體可憑市人民政府通過(guò)政府會(huì)議紀(jì)要、“三舊”改造批復(fù)或其他文件證明上述操作是否屬于政府征收（收回）房產(chǎn)、土地并出讓的行為，分別按相關(guān)規(guī)定給予稅費(fèi)征免。
3.支持申請(qǐng)專項(xiàng)債券
支持縣（市、區(qū)）積極申請(qǐng)專項(xiàng)債券，用于政府投資的“工改工”及周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。
4.推動(dòng)金融支持
?。?）鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資，推動(dòng)一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)提優(yōu)升級(jí)，利用資本市場(chǎng)發(fā)展壯大，支持符合條件的民營(yíng)企業(yè)申報(bào)上市融資獎(jiǎng)勵(lì)資金。對(duì)在深、滬交易所上市的企業(yè)分階段給予最高900萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)在境外上市的企業(yè)，根據(jù)首次募集投資于本市的資金規(guī)模給予最高600萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)在新三板掛牌企業(yè)，分階段給予最高170萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)完成股份制改造并在區(qū)域性股權(quán)交易市場(chǎng)掛牌融資的企業(yè)，按融資額的2%給予獎(jiǎng)勵(lì)，最高獎(jiǎng)勵(lì)金額不超過(guò)10萬(wàn)元。
（2）積極發(fā)揮財(cái)政資金杠桿扶持作用，湛江市中小微企業(yè)轉(zhuǎn)貸資金根據(jù)政府扶持的產(chǎn)業(yè)方向適當(dāng)傾斜，支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，努力緩解企業(yè)融資難、融資貴的問(wèn)題。
（3）加大“工改工”項(xiàng)目的金融支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式為“工改工”市場(chǎng)改造主體提供融資渠道。市金融主管部門(mén)完善線下對(duì)接制度，推廣線上對(duì)接平臺(tái)，建立銀企常態(tài)化對(duì)接工作機(jī)制，提高“工改工”項(xiàng)目企業(yè)信貸獲得率和融資便利度。
?。ㄈ┖?jiǎn)化審批程序，提升工作效率
1.完善并聯(lián)審批機(jī)制
構(gòu)建并聯(lián)審批機(jī)制，對(duì)不涉及土地征收或農(nóng)轉(zhuǎn)用的“工改工”項(xiàng)目，其單元規(guī)劃、改造方案及供地方案可實(shí)行并聯(lián)審批制度，由項(xiàng)目所在地城市更新主管部門(mén)編制有關(guān)方案，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)審批的項(xiàng)目單元規(guī)劃、改造方案、供地方案按程序報(bào)市自然資源和城市更新主管部門(mén)備案。單元規(guī)劃、改造方案應(yīng)在批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)實(shí)施。
2.建立信任審批機(jī)制
“工改工”項(xiàng)目實(shí)行容缺受理、簡(jiǎn)易審批，允許“工改工”項(xiàng)目在基本條件、關(guān)鍵材料具備，非關(guān)鍵性材料缺少的前提下先行受理并進(jìn)入審核程序，待材料補(bǔ)正后及時(shí)出具辦理結(jié)果。對(duì)通過(guò)事中事后監(jiān)管能夠糾正不符合審批條件的行為且不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的審批事項(xiàng)，由申請(qǐng)人作出書(shū)面承諾后，可以直接作出審批決定，以提升審批效率，加快“工改工”項(xiàng)目開(kāi)工落地。
3.優(yōu)化微改造項(xiàng)目行政審批手續(xù)
?。?）建立“工改工”微改造項(xiàng)目申請(qǐng)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。項(xiàng)目所在地城市更新主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目“工改工”微改造項(xiàng)目申請(qǐng)實(shí)行日常受理，即時(shí)納入年度改造計(jì)劃。
?。?）優(yōu)化改造方案編制和審批程序。項(xiàng)目改造方案及供地方案由項(xiàng)目所在地城市更新主管部門(mén)編制報(bào)轄區(qū)政府審批，按規(guī)定報(bào)市自然資源和城市更新主管部門(mén)備案。
?。?）簡(jiǎn)化規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬或地價(jià)變動(dòng)、不涉及規(guī)劃條件調(diào)整的項(xiàng)目，無(wú)需再辦理用地規(guī)劃許可。在不改變建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)以及滿足相關(guān)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不涉及用途改變，不改變建筑的消防設(shè)計(jì)，不影響建筑安全的前提下，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、消防、人防等手續(xù)。不增加建筑面積的圍墻、布局地面停車(chē)設(shè)施和機(jī)械式立體停車(chē)設(shè)施，面積較小的可移動(dòng)保安亭等，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可。
?。?）實(shí)施并聯(lián)驗(yàn)收機(jī)制。改造項(xiàng)目竣工后，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)牽頭有關(guān)部門(mén)采取“統(tǒng)一受理、聯(lián)合驗(yàn)收”的方式進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)非拆除重建類微改造項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，擬保留且落實(shí)違法建設(shè)處理意見(jiàn)的建筑物，可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。項(xiàng)目實(shí)施涉及竣工驗(yàn)收備案及房屋安全鑒定的，由項(xiàng)目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)指導(dǎo)辦理。
四、其他
本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期3年，由市城市更新主管部門(mén)會(huì)有關(guān)部門(mén)解釋。
粵公網(wǎng)安備 44080202000041號(hào)