《湛江市“工改MO”管理試行方案》 政策解讀
一、起草背景和重要性
為貫徹落實(shí)《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號(hào)）等文件精神，規(guī)范新型產(chǎn)業(yè)用地管理，增強(qiáng)加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力，打造一批“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”融合發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)綜合體，加快完善新型產(chǎn)業(yè)用地政策，進(jìn)一步支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。市城市更新局經(jīng)借鑒廣州、深圳、東莞等其他城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合湛江發(fā)展需求，會(huì)同相關(guān)部門制定《湛江市“工改MO”管理試行方案》（以下簡稱《試行方案》）。
二、主要法律、政策依據(jù)
?。ㄒ唬吨腥A人民共和國土地管理法》
?。ǘ吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
?。ㄈ蛾P(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號(hào)）
?。ㄋ模稄V東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施（修訂版）》（粵府〔2018〕79號(hào)）
?。ㄎ澹稄V東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號(hào)）；
?。墩拷腥嗣裾P(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見》（湛府規(guī)〔2019〕9號(hào)）；
?。ㄆ撸墩拷谐鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（湛部規(guī)2019-25）；
三、《試行方案》主要內(nèi)容
本《試行方案》共十章二十五條，包括：工作目標(biāo)、適用條件、“工改MO”實(shí)行產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入制度、“工改MO”規(guī)劃管理、“工改MO”用地管理、“工改MO”建設(shè)管理、“工改MO”履約監(jiān)管等內(nèi)容。本《試行方案》主要提出以下方面的內(nèi)容：
?。ㄒ唬┕ぷ髂繕?biāo)。1.提出了《試行方案》的總體工作目標(biāo)。
?。ǘ┗驹瓌t。1.明確了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的基本原則。
?。ㄈ┻m用條件。1.明確了本方案適用條件和對(duì)象。2.明確了納入城市更新（“三舊”改造）范圍，具有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，經(jīng)市、縣（市）政府批準(zhǔn)，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。3.規(guī)定了二類工業(yè)用地（M2）、三類工業(yè)用地（M3）改造為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），應(yīng)當(dāng)先開展土地污染修復(fù)及評(píng)估工作，并征求生態(tài)環(huán)境部門意見。
?。ㄋ模肮じ腗0”實(shí)行產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入制度1.明確了新型產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入認(rèn)定制度和產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。2.明確了“工改M0”產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入認(rèn)定職責(zé)由區(qū)政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)。
（五）“工改M0”規(guī)劃管理1.明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的指標(biāo)規(guī)定要求。2.主要規(guī)定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）兼容行政辦公、配套生活服務(wù)設(shè)施和工改服務(wù)設(shè)施用地面積和計(jì)容建筑面積的比例。3.明確了“工改M0”項(xiàng)目中生產(chǎn)制造用房、研發(fā)設(shè)計(jì)用房和配套宿舍等設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求。
?。肮じ腗0”用地管理1.明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的供地方式。2.主要規(guī)定了“工改M0”采用收儲(chǔ)公開出讓情形下補(bǔ)償原土地權(quán)利人的方式及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。3.明確了“工改M0”的改造主體申辦土地使用條件變更手續(xù)的流程。4.明確了“工改M0”自行改造和分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓比例、登記、轉(zhuǎn)讓管理要求。5.主要規(guī)定了“工改M0”土地出讓的彈性供應(yīng)制度要求和土地出讓價(jià)的計(jì)算方式。
?。ㄆ撸肮じ腗0”建設(shè)管理1.明確了不改變用地性質(zhì)的“工改M0”項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)要求。2.主要規(guī)定了“工改M0”不同情形規(guī)劃編制的審批流程。3.明確了“工改M0”按國土空間詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃）實(shí)施的建議審批程序流程。4.明確了“工改M0”實(shí)行隨報(bào)隨審、容缺受理、延期后補(bǔ)的審批制度。
（八）獎(jiǎng)補(bǔ)政策1.明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項(xiàng)目的獎(jiǎng)補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)。
?。ň牛肮じ腗0”項(xiàng)目履約監(jiān)管1.明確了“工改M0”履約監(jiān)管主體和監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容。2.主要規(guī)定了“工改M0”的退出機(jī)制要求。3.規(guī)定了“工改M0”開發(fā)主體制定新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理制度的責(zé)任和加強(qiáng)日常監(jiān)管的要求。4.明確了“工改M0”部門職責(zé)分工。
?。ㄊ┯嘘P(guān)事項(xiàng)1.明確了《試行方案》實(shí)施時(shí)間和有效期限。
四、主要亮點(diǎn)
完善新型產(chǎn)業(yè)用地政策，進(jìn)一步支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)城市土地節(jié)約集約利用。
(一)明確5年過渡期政策，簡化程序提升改造動(dòng)力。納入城市更新（“三舊”改造）范圍，具有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，經(jīng)市、縣（市）政府批準(zhǔn)，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后，經(jīng)市、縣（市）政府批準(zhǔn)，可按新用途辦理用地手續(xù)；項(xiàng)目無法繼續(xù)經(jīng)營，原用地單位可按原用途保留使用。
(二)提高產(chǎn)業(yè)開發(fā)強(qiáng)度，提高土地利用效率。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）容積率為2.5-6.0，建筑密度≤50%，綠地率≥20%，鼓勵(lì)企業(yè)提高產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)土地集約、節(jié)約利用。“工改MO”用地配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計(jì)容建筑面積不大于總計(jì)容建筑面積的30％，配套行政辦公、生活服務(wù)和公共服務(wù)設(shè)施計(jì)容建筑面積不大于總計(jì)容建筑面積的35％；獨(dú)立占地建設(shè)的，其用地面積不大于總用地面積的20％。通過提高配套設(shè)施用地配置比例，有效解決傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)配套不完善和“工改MO”市場(chǎng)動(dòng)力不足的問題。
(三)降低土地出讓金計(jì)收，允許產(chǎn)業(yè)用房及配套設(shè)施分割轉(zhuǎn)讓。允許“工改MO”類項(xiàng)目自行改造和分割轉(zhuǎn)讓，最小單元的建筑面積不低于300平方米；土地出讓實(shí)行彈性年期供應(yīng)制度，最高年限為50年，出讓價(jià)按出讓時(shí)點(diǎn)同地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估樓面地價(jià)的20％計(jì)算?！叭f”改造項(xiàng)目土地增值稅補(bǔ)助政策，優(yōu)先用于支持“工改工、工改MO”項(xiàng)目的發(fā)展。
（四）實(shí)行產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求，強(qiáng)化履約管理機(jī)制。提出項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻,從源頭上保障節(jié)約集約用地，避免產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)“房地產(chǎn)化”。加強(qiáng)項(xiàng)目批前審核和批后管理，轄區(qū)政府（管委會(huì)）加強(qiáng)項(xiàng)目在土地使用期限內(nèi)全過程動(dòng)態(tài)管理，按照履約監(jiān)管協(xié)議約定對(duì)開發(fā)主體和入駐企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管。
湛江市城市更新局
2021年9月26日
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