湛江市加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作實施方案政策解讀
一、文件制定背景
為貫徹落實2019年中央一號文件和《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》等文件精神，加快落實省委、省政府《關于對標三年取得重大進展硬任務扎實推動鄉(xiāng)村振興的實施方案》關于全面加強宅基地管理的任務要求，力爭2020年底前基本完成“房地一體”的農(nóng)村宅基地、集體建設用地確權登記發(fā)證任務，有效保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權益，結合我市實際，我局牽頭起草了《湛江市加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作實施方案（送審稿）》（以下簡稱《方案》）。
二、目標任務
《方案》明確全市2020年底前基本完成對符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建（構）筑物所有權進行統(tǒng)一確權登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權證書。同時，為避免重復發(fā)證，歷史上已分別頒發(fā)合法宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”原則登記頒發(fā)不動產(chǎn)權證書的，即歷史上已合法確權登記的宅基地及其地上房屋和集體建設用地及其地上建（構）筑物，無需換發(fā)新證。
三、登記范圍和申請登記主體
本次確權登記范圍是集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設用地及地上永久性存續(xù)的、結構完整的農(nóng)村主要房屋，不包括臨時性建筑物和構筑物。同時，根據(jù)宅基地使用權和集體建設用地使用權兩種不同登記類型明確了申請登記主體的主要內(nèi)容。
四、確權登記原則
鑒于目前我市農(nóng)村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建（構）筑物所有權確權登記發(fā)證率偏低，為盡可能地解決我市農(nóng)村宅基地和集體建設用地歷史存量問題，提高登記發(fā)證率，實現(xiàn)“應登盡登”，保障農(nóng)民的財產(chǎn)權益，從“依法依規(guī)、尊重歷史、為民利民”的角度出發(fā)，《方案》中就宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建（構）筑物所有權的確權登記問題分階段、分情形提出了一些處理原則，為各地出臺符合本地實際的確權登記政策提供指導性意見。
一是對于有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)且竣工的，依法依規(guī)辦理確權登記。
二是對于有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工但未辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，以1993年11月1日作為時間界線，該時間節(jié)點前建成的房屋，按權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記；該時間節(jié)點后建成的房屋，通過補辦手續(xù)的方式來辦理確權登記。
三是對于無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，我們結合國家土地管理政策和農(nóng)村建設相關政策的沿革，根據(jù)法律法規(guī)的出臺時間，按照1982年以前、1982年至1987年、1987年至1993年、1993年以后以及1990年4月1日至2016年4月25日期間湛江市區(qū)中心城區(qū)范圍內(nèi)城中村等五個階段，對不同情形提出了處理原則。對于前四個階段，經(jīng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，視具體情形經(jīng)鎮(zhèn)政府（街道辦）審核或經(jīng)報有權批準機關補辦相關審批手續(xù)，分階段處理后，予以確權登記。對于第五個階段湛江市區(qū)中心城區(qū)范圍內(nèi)城中村的違法建筑，視具體情形經(jīng)分類處理后，予以確權登記。涉及擴建的，由各地根據(jù)實際情況自行確定處理原則。
四是關于縣、鎮(zhèn)級政府審批（核）1987年后建房的宅基地面積和建房實際占地面積少于批準占地面積的問題，明確審批面積不得超過120平方米和按批準的占地面積進行確權登記。
五是關于未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的問題，由縣級以上人民政府對未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的鄉(xiāng)村及未覆蓋的時間界限作出認定。房屋建造時所在鄉(xiāng)村未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的地區(qū)，當事人申請宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，可不提供房屋符合村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的審批手續(xù)。
六是明確宅基地使用權按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。關于“戶”的認定問題，明確以“成年”作為分戶的認定條件，每名已成年子女可單獨視為宅基地確權登記條件中的一“戶”。
七是關于宅基地和房屋權利人不一致和保護農(nóng)村婦女合法權益的問題。引用《廣東省自然資源廳關于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）對房地權利人不一致問題的規(guī)定。同時，根據(jù)國家有關政策法規(guī)，我們強調(diào)了保障農(nóng)村婦女作為家庭成員應享有的合法權益。
八是關于集體建設用地使用權及其地上建（構）筑物所有權確權登記問題，按照《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）明確的原則，以1987年1月1日《土地管理法》實施為時間節(jié)點分階段處理。
五、工作要求和工作步驟
一是明確市、縣（市、區(qū)）政府（管委會）負責組織實施和協(xié)調(diào)本轄區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作，統(tǒng)一開展權籍調(diào)查、登記發(fā)證和成果上報等工作。
二是明確了權籍調(diào)查的相關要求。各地可根據(jù)實際情況選擇適合的調(diào)查方法，只要滿足登記發(fā)證要求即可。
三是簡化了登記流程。在不違反法律法規(guī)并確保必要的登記申請材料不缺失的前提下，對登記流程進行了簡化，盡可能地減輕基層工作負擔。同時充分發(fā)揮村集體的作用，由村委會（社區(qū)）協(xié)助登記機構收集相關材料，提高登記效率。
四是明確了登記成果的匯交、管理及動態(tài)更新機制。
五是以2020年底基本完成確權登記發(fā)證任務為目標，倒排時間，明確工作步驟和計劃。
六、保障措施
一是確定責任分工。明確各縣（市、區(qū)）政府（管委會）是本次發(fā)證工作的責任主體，具體負責本地區(qū)登記發(fā)證工作的組織實施。自然資源部門負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，具體負責相關方案制定、技術指導、業(yè)務培訓、成果匯總等工作。財政部門負責工作所需經(jīng)費保障，做好資金使用監(jiān)管；住房城鄉(xiāng)建設部門負責指導農(nóng)村房屋建設。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責指導農(nóng)村宅基地分配、使用管理工作；公安部門負責指導農(nóng)村宅基地（房屋）門牌編號、提供權利人戶籍信息等工作。二是從妥善處理歷史遺留問題、經(jīng)費保障、宣傳動員、加強指導督促等方面要求各地在推進確權登記發(fā)證過程中，必須落實相應的保障措施，確保工作順利開展，切實維護農(nóng)民合法權益。
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