《湛江市城市更新（“三舊”改造）管理辦法》的政策解讀
一、起草背景和目的
《湛江市城市更新（“三舊”改造）管理暫行辦法》（湛府規(guī)〔2021〕5號）（以下簡稱《暫行辦法》）2021年9月15日開始實施，已于2024年9月15日到期?！稌盒修k法》個別條款不合理不完善，制約城市更新的發(fā)展。自《暫行辦法》開始實施以來，由于受房地產(chǎn)市場下行的影響，加上政策收緊，市場主體參與城市更新（“三舊”改造）積極性明顯降低，大部分“三舊”改造項目推進(jìn)放緩甚至?xí)和！?/p>
為破解目前困局，激發(fā)市場活力，加大對房地產(chǎn)的扶持力度，我市對《暫行辦法》進(jìn)行修訂，形成《湛江市城市更新（“三舊”改造）管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。
《管理辦法》按制定規(guī)范性文件程序，完成征求部門意見、公開征求意見、專家評估論證、風(fēng)險評估、合法性審查等程序后，經(jīng)市政府同意予以印發(fā)。
二、主要內(nèi)容
《管理辦法》共十一章四十八條，制定了我市“三舊”改造的管理政策體系，規(guī)范了“三舊”改造項目的標(biāo)圖入庫、年度實施計劃、單元規(guī)劃、改造方案的編制和報批，明確申報主體、改造主體參與“三舊”改造項目的路徑、要求、方式以及時限等內(nèi)容，有助于進(jìn)一步加快推進(jìn)我市“三舊”改造項目落地和實施。
《管理辦法》主要內(nèi)容包括：
?。ㄒ唬﹪?yán)控“工改居”（第二十三、二十九、三十九條）
保留原《暫行辦法》嚴(yán)控“工改居”的相關(guān)條款不變：
一是工業(yè)用地控制線內(nèi)，嚴(yán)禁“工改居”；工業(yè)用地控制線外，嚴(yán)控“工改居”；
二是舊工廠用地合法取得土地使用權(quán)或?qū)嶋H使用未滿20年的，不允許進(jìn)行“工改居”；“工改居”在市轄區(qū)范圍內(nèi)的還應(yīng)將不低于該項目工業(yè)用地總面積20%、縣（市）不低于15%的土地?zé)o償移交政府用于公益性建設(shè)。
三是在赤坎區(qū)、霞山區(qū)、經(jīng)開區(qū)（東海島除外）范圍內(nèi)的，土地出讓價款按評估新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格與現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格差價的65%計收；在麻章區(qū)、坡頭區(qū)、經(jīng)開區(qū)東海島范圍內(nèi)的，土地出讓價款按55%計收；縣（市）土地出讓價款按不低于50%計收。
四是工改商住混合用地中居住計算容積率建筑面積占總計容建筑面積比例大于40%的，按“工改居”項目核算補(bǔ)繳土地出讓價款，項目移交公益性用地面積按“工改居”項目要求執(zhí)行；居住計算容積率建筑面積占總計容建筑面積比例40%及以下的，居住部分和商業(yè)部分分別按“工改居”“工改商”項目核算補(bǔ)繳土地出讓價款，項目移交公益性用地面積按“工改商”項目要求執(zhí)行。
（二）合理確定全面改造為居住用地項目的改造面積（第六條）
舊城區(qū)存在部分職工宿舍區(qū)的面積達(dá)不到改造要求且難以與周邊地塊整合開發(fā)，未能進(jìn)行“三舊”改造。該部分地塊存在環(huán)境臟亂差、用房危險老舊、設(shè)施不完善等情況，尤其是排水排污設(shè)施不完善的老舊宿舍區(qū)，每逢暴雨或臺風(fēng)來臨，容易成為內(nèi)澇點(diǎn)，存在極大的安全隱患，職工迫切希望改善生活環(huán)境，“三舊”改造意愿強(qiáng)烈。
鑒于省相關(guān)政策對“三舊”改造項目無改造面積的要求，現(xiàn)結(jié)合我市實際，規(guī)定：
全面改造為居住用地的，湛江市城區(qū)地塊面積原則上不低于10000平方米、縣（市）城區(qū)改造地塊面積不低于5000平方米、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造地塊面積不低于2500平方米。
其中，現(xiàn)狀為住宅區(qū)（職工宿舍區(qū)）的舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造項目，湛江市城區(qū)地塊面積原則上不低于3000平方米、縣（市）城區(qū)改造地塊面積不低于2500平方米、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造地塊面積不低于2000平方米。
?。ㄈ┵x權(quán)國有企業(yè)對政府主導(dǎo)片區(qū)改造項目開展前期工作（第七條）
為加強(qiáng)政府對城市更新工作的統(tǒng)籌和引導(dǎo)作用，確保片區(qū)內(nèi)功能結(jié)構(gòu)合理、產(chǎn)城融合，統(tǒng)籌考慮安置、補(bǔ)償和融資，平衡成本及收益，《管理辦法》規(guī)定政府主導(dǎo)的成片連片改造項目，由市人民政府或縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）指定政府部門作為申報主體，或通過公開方式確定申報主體。申報主體可委托市（區(qū)）屬國有企業(yè)統(tǒng)籌前期工作。
?。ㄋ模?/strong>優(yōu)化配建保障房政策（第十六條）
為支持保障性住房的有效供給，同時減輕企業(yè)建設(shè)負(fù)擔(dān)，將原來的“改造項目按規(guī)劃住宅總計容建筑面積的5%配建保障性住房”降低為2%；允許配建保障房以異地配建或貨幣認(rèn)購方式配建保障性住房；配建的保障性住房不納入容積率計算。
?。ㄎ澹┰黾痈脑旆桨竿顺鰴C(jī)制（第十九條）
根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）的規(guī)定，在本次修訂中新增退出機(jī)制：經(jīng)批準(zhǔn)改造方案的項目，未能在改造方案批復(fù)的有效期內(nèi)辦理供地手續(xù)并按合同約定繳交土地出讓金的，自改造方案批復(fù)有效期期滿之日起，3年內(nèi)不得享受“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策。
?。┘哟罅Χ韧苿印肮じ腗0”（第二十三、三十七條）
將“工改M0”相關(guān)內(nèi)容納入《管理辦法》制定：
1.支持“工改M0”條款，補(bǔ)繳地價款由20%降低為15%。第二十三條 協(xié)議方式計收：（2）由改造主體自行改造的，“工改M0”用地的出讓價按出讓時點(diǎn)同地段辦公用途市場評估樓面地價的15％計收。
2.第三十七條 支持“工改M0”：（一）“工改M0”用地可采取協(xié)議方式出讓，政府收儲后再次供地的除外。（三）“工改M0”可以自行改造和分割轉(zhuǎn)讓。
（七）明確優(yōu)化“三舊”用地收回補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（第二十八條）
為盤活難以自行改造的低效“三舊”用地，鼓勵企業(yè)用地交由政府收回，明確政府收回后可按實際需求進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為“公開成交價的55%”。
?。ò耍﹥?yōu)化學(xué)位配建計收標(biāo)準(zhǔn)等政策（第四十三條）
為合理優(yōu)化學(xué)位配建生源測算標(biāo)準(zhǔn)，將原來的“根據(jù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域居住人口測算生源數(shù)量”優(yōu)化為“根據(jù)項目測算人口超過原控規(guī)地塊測算人口的部分（其中無控規(guī)覆蓋的按項目規(guī)劃人口）測算學(xué)位數(shù)量”，超過原控規(guī)部分的學(xué)位收取4萬元/位學(xué)位費(fèi)。
項目測算人口超過原控規(guī)地塊測算人口的部分（其中無控規(guī)覆蓋的按項目規(guī)劃人口）由自然資源主管部門核定；學(xué)位數(shù)量由教育主管部門根據(jù)自然資源主管部門提供的人口數(shù)進(jìn)行核算。
?。ň牛┟鞔_舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)定義（附注）
省相關(guān)文件未對舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)予以定義，借鑒珠海、佛山等其他城市的做法，結(jié)合我市實際，對其進(jìn)行定義。
舊村莊：村集體土地范圍內(nèi)進(jìn)行“三舊”改造的建設(shè)用地。
舊廠房：進(jìn)行“三舊”改造的工業(yè)用地和倉儲用地。
舊城鎮(zhèn)：進(jìn)行“三舊”改造的商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、軍事設(shè)施用地、交通服務(wù)站場用地、港口碼頭用地等。
?。ㄊ﹥?yōu)化開發(fā)強(qiáng)度細(xì)則（附件1）
各企業(yè)反饋原《暫行辦法》附件1《開發(fā)強(qiáng)度細(xì)則》的容積率測算考慮因子多，體系復(fù)雜，進(jìn)行地塊開發(fā)建筑總量測算時比較吃力?，F(xiàn)結(jié)合現(xiàn)行《湛江市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，參照原湛府規(guī)〔2019〕9號文的開發(fā)強(qiáng)度細(xì)則，進(jìn)行整編修改，簡化容積率測算體系。
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