《湛江市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共配套服務(wù)設(shè)施管理辦法》政策解讀
一、出臺背景
近年來，隨著湛江市房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，公共配套服務(wù)設(shè)施在規(guī)劃、建設(shè)、移交及使用管理過程中暴露出諸多問題，主要包括：
?。ㄒ唬┰O(shè)施范圍與權(quán)責(zé)界定不清，部分設(shè)施未明確納入移交范圍；
?。ǘ┦小^(qū)兩級部門及行業(yè)主管部門職責(zé)交叉、協(xié)調(diào)機(jī)制不健全；
（三）移交接收流程不規(guī)范，導(dǎo)致設(shè)施閑置或未能及時投用。
為解決上述問題，規(guī)范公共配套服務(wù)設(shè)施全流程管理，保障公共服務(wù)有效供給，制定本辦法。（以下簡稱《管理辦法》）非常必要和緊迫。
二、制定目的
?。ㄒ唬┟鞔_權(quán)責(zé)界限，杜絕推諉扯皮；
?。ǘ┙y(tǒng)一建設(shè)與移交標(biāo)準(zhǔn)，減少糾紛；
（三）確保設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付；
?。ㄋ模?qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，防止違規(guī)使用或閑置；
?。ㄎ澹﹥?yōu)化營商環(huán)境，明確配套設(shè)施建設(shè)成本在土地出讓評估中的扣減機(jī)制，不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
《湛江市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共配套服務(wù)設(shè)施管理辦法》通過明確設(shè)施范圍、規(guī)范流程、強(qiáng)化監(jiān)督、落實(shí)責(zé)任，構(gòu)建了從規(guī)劃到使用的全鏈條管理機(jī)制，旨在提升公共服務(wù)設(shè)施供給質(zhì)量與效率，助力湛江市城市高質(zhì)量發(fā)展。
三、文件的制定說明
（一）必要性。目前我市住宅小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施存在統(tǒng)籌缺位、監(jiān)督不健全以及移交、辦證工作力度不足等問題，產(chǎn)生上述問題的主要原因是公共配套服務(wù)設(shè)施涉及多部門、多事權(quán)管理，部門職責(zé)不夠明確，目前尚未形成建設(shè)、移交、運(yùn)營、監(jiān)管的全生命周期的管理機(jī)制，進(jìn)而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清晰，配而不建、建而不用、用而不管的情況。針對上述存在的問題以及對產(chǎn)生問題原因的分析，為進(jìn)一步規(guī)范我市公共配套服務(wù)設(shè)施的管理，充分發(fā)揮公共配套服務(wù)設(shè)施的功能，制定《管理辦法》。
（二）可行性。《管理辦法》明確了相關(guān)部門職責(zé)分工、規(guī)劃建設(shè)、移交接收、使用管理等具體事項(xiàng)，經(jīng)過征求各區(qū)、市直屬各有關(guān)單位，房地產(chǎn)企業(yè)、征集社會公眾意見，符合實(shí)際，獲得各區(qū)、市直屬各有關(guān)單位、企業(yè)與公眾的普遍認(rèn)同和支持。
?。ㄈ┖戏ㄐ?。《管理辦法》根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，參考已出臺政策的廣州、珠海等地市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市實(shí)際工作情況制定。制定主體、權(quán)限、程序、主要內(nèi)容和形式合法，未違反法律法規(guī)規(guī)定。
四、主要內(nèi)容
《管理辦法》共設(shè)二十五條，主要對公共配套服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)、移交接收及使用管理作出了規(guī)定，確定了公共配套服務(wù)設(shè)施的具體范圍，明確各方權(quán)責(zé)、規(guī)范管理流程、強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。主要內(nèi)容如下:
?。ㄒ唬┏雠_原因及界定適用范圍（第一條至第二條）：為進(jìn)一步規(guī)范市轄區(qū)范圍內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施管理制定《管理辦法》，適用于湛江市市轄區(qū)范圍內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)、移交接收、不動產(chǎn)登記及使用管理。
（二）明晰設(shè)施范圍，強(qiáng)化部門職責(zé)（第三至五條）：列舉教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)與行政管理等7大類公共配套服務(wù)設(shè)施，并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬政府或指定單位。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、教育、民政等部門按職能分工協(xié)同監(jiān)管，落實(shí)“市級和屬地政府公共監(jiān)管”原則。
?。ㄈ┟鞔_規(guī)劃統(tǒng)籌要求，完善移交手續(xù)（第六至十條）：將公共配套服務(wù)設(shè)施納入國土空間規(guī)劃，確保與住宅項(xiàng)目“五同步”（同步規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、竣工、交付使用）。明確行業(yè)主管部門制定建設(shè)監(jiān)管移交協(xié)議模板和協(xié)議簽訂時間。同時，設(shè)定動態(tài)調(diào)整機(jī)制。
?。ㄋ模┐_保公共服務(wù)配套設(shè)施與主體同步使用，明確在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證節(jié)點(diǎn)對公共配套服務(wù)設(shè)施的審查要求、建設(shè)單位建設(shè)要求、在核實(shí)及竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)對相關(guān)單位的要求（第十一至十四條）。
?。ㄎ澹┮平怀绦蛞?guī)范化，完善責(zé)任追究機(jī)制（第十五至十七條）：明確要求竣工驗(yàn)收后5個工作日內(nèi)加強(qiáng)信息互通，不動產(chǎn)登記以實(shí)測面積為準(zhǔn)，稅費(fèi)依法承擔(dān)。對應(yīng)建未建、未按時移交的，聯(lián)動住建、自然資源、城管等部門實(shí)施責(zé)令整改等措施。
?。┟鞔_移交設(shè)施用途的剛性約束（第十八至二十條）：接收單位需在2年內(nèi)按規(guī)劃用途投用設(shè)施，不得擅自改變功能。委托管理規(guī)范，允許委托使用，簽訂協(xié)議并加強(qiáng)監(jiān)督，保證委托管理后的質(zhì)量和管理責(zé)任。
?。ㄆ撸?shí)施常態(tài)化監(jiān)督機(jī)制（第二十一條）：各區(qū)政府（管委會）和市主管部門應(yīng)當(dāng)定期監(jiān)督檢查。
?。ò耍┰O(shè)置容缺驗(yàn)收機(jī)制（第二十四條）：非建設(shè)單位原因無法配建的，可繳交等額資金后申請容缺驗(yàn)收。
?。ň牛┢渌ǖ诙l至第二十五條）:明確了各區(qū)可參照《管理辦法》制定區(qū)級公共配套服務(wù)設(shè)施相關(guān)規(guī)定；明確不適用《管理辦法》類型；非建設(shè)單位原因無法配建的，可繳交等額資金后申請容缺驗(yàn)收；明確《管理辦法》實(shí)施時間及有效期。
?。ㄊ└侥夸浨鍐危好鞔_每類設(shè)施的接收管理單位與市主管部門，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)一一對應(yīng)。
五、有利舉措
《管理辦法》明確了公共配套服務(wù)設(shè)施主管部門的工作職責(zé)，公共配套服務(wù)設(shè)施實(shí)行市級和屬地政府共同監(jiān)管。有效化解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)過程中建設(shè)的公共配套服務(wù)設(shè)施配而不建、建而不用、用而不管等問題。
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