關(guān)于《湛江市人民政府關(guān)于建立高質(zhì)量供地制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見》的政策解讀
《湛江市人民政府關(guān)于建立高質(zhì)量供地制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見》（湛府規(guī)〔2019〕1號(hào)），于2019年1月2日發(fā)布實(shí)施，有效期三年?，F(xiàn)對《指導(dǎo)意見》主要政策措施解讀如下：
一、《指導(dǎo)意見》出臺(tái)背景
為進(jìn)一步推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，加快基礎(chǔ)設(shè)施和重大招商引資項(xiàng)目（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)項(xiàng)目及經(jīng)國家、省、市確認(rèn)的重大項(xiàng)目，但不包括房地產(chǎn)項(xiàng)目）用地供應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建高質(zhì)量效益型發(fā)展新優(yōu)勢，根據(jù)《廣東省國土資源廳印發(fā)<關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）>的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕3號(hào)）要求及相關(guān)法律法規(guī)政策，結(jié)合我市實(shí)際，湛江市自然資源局起草了《指導(dǎo)意見》?！吨笇?dǎo)意見》經(jīng)市委、市政府審定后，由市政府發(fā)布實(shí)施。
二、《指導(dǎo)意見》需重點(diǎn)解讀的政策內(nèi)容
（一）縮減工業(yè)用地出讓期限
根據(jù)我國的土地管理政策法規(guī)，工業(yè)用地出讓的最高年限是50年。各地在出讓工業(yè)用地時(shí)一般按照最高年限出讓，但我國企業(yè)的平均壽命明顯少于50年。把工業(yè)用地的出讓年限設(shè)定為50年出讓給企業(yè)既提高了企業(yè)的初始用地成本，也降低了用地效率。因此，為進(jìn)一步降低企業(yè)用地初始成本，推進(jìn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)行，切實(shí)提高土地利用效率，《指導(dǎo)意見》指出，對于工業(yè)項(xiàng)目采取出讓或租賃方式供應(yīng)土地的，根據(jù)企業(yè)意愿，可采取彈性出讓或租賃；對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，需經(jīng)地級(jí)以上市人民政府認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過50年。
?。ǘ┕膭?lì)租賃工業(yè)用地
為保障租賃土地使用者的有關(guān)權(quán)益，促進(jìn)租賃工業(yè)用地發(fā)展，降低企業(yè)用地初始成本，提高用地單位租賃工業(yè)用地的積極性，對于通過公開交易方式確定租賃使用土地的，《指導(dǎo)意見》明確了土地使用者可憑與自然資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理有關(guān)規(guī)劃、報(bào)建、土地登記等手續(xù)。在租賃期內(nèi)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可以轉(zhuǎn)租和抵押。此外，《指導(dǎo)意見》指出，對于采取先租后讓方式使用土地的，設(shè)置了“2+3”的五年基建、投產(chǎn)租賃期和N年的出讓年期，每一個(gè)使用期內(nèi)均需通過驗(yàn)收評估后方可進(jìn)入下一個(gè)使用期。
?。ㄈ┨岢龉I(yè)用地續(xù)期政策
為使市場主體可以對彈性出讓年限政策下的工業(yè)用地成本進(jìn)行準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)測算，穩(wěn)定市場信心，《指導(dǎo)意見》在實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓和租賃使用的基礎(chǔ)上，對土地續(xù)期使用做了進(jìn)一步明確。一是依申請而續(xù)期。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，不同于住宅用地自動(dòng)續(xù)期，非住宅用地的續(xù)期使用應(yīng)由土地使用者提出申請，未申請的則視為放棄續(xù)期使用。二是續(xù)期使用需經(jīng)評價(jià)確定。土地使用者提出續(xù)期使用申請后，合同出讓（租）方應(yīng)組織相關(guān)部門在接受申請后1個(gè)月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評價(jià)工作。符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經(jīng)評價(jià)達(dá)到合同約定使用條件可以續(xù)期使用的，合同出讓（租）方可采用協(xié)議出讓（租賃）方式續(xù)期建設(shè)用地使用權(quán)，續(xù)期期限原則上不得超過20年。三是明確了續(xù)期土地價(jià)格評估規(guī)定。續(xù)期時(shí)的土地價(jià)款，可參照原出讓（租賃）合同約定的價(jià)格，結(jié)合續(xù)期時(shí)土地所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等，綜合評估確定，但不得低于續(xù)期時(shí)所在地土地等別相對應(yīng)的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，符合省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)70%執(zhí)行。
（四）實(shí)行“分期供地”方式使用土地
以往審批大型項(xiàng)目，都是一次性批給巨幅用地，但對是否按時(shí)開發(fā)、是否節(jié)約用地等問題，卻欠缺有效監(jiān)管，因而導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)和閑置?！吨笇?dǎo)意見》指出，對于用地需求面積較大或分期建設(shè)的項(xiàng)目，由政府與企業(yè)雙方簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，明確包括用地供應(yīng)與保障在內(nèi)的政企雙方必盡的權(quán)利與義務(wù)。分期供地可加強(qiáng)對項(xiàng)目用地的監(jiān)管，使土地不被粗放式利用，但前提是土地出讓之前必須有整體規(guī)劃，后期開發(fā)土地不可挪作他用。企業(yè)方明確承諾項(xiàng)目建設(shè)的投資規(guī)模、投資強(qiáng)度、建設(shè)進(jìn)度、用地規(guī)模、用地性質(zhì)、生產(chǎn)經(jīng)營效益和對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶動(dòng)能力等指標(biāo)，并按年度投資計(jì)劃提交用地需求；政府根據(jù)企業(yè)提供的項(xiàng)目建設(shè)投資進(jìn)度和計(jì)劃，在符合節(jié)約集約利用土地的前提下確定供應(yīng)相應(yīng)面積的土地，允許規(guī)劃預(yù)留發(fā)展用地。按企業(yè)年度用地規(guī)模，分期分批通過“招拍掛”及時(shí)供應(yīng)土地。
?。ㄎ澹┙⒂玫毓┖蟊O(jiān)管機(jī)制
為促進(jìn)項(xiàng)目及時(shí)落地使用，提供用地利用效率，同時(shí)加強(qiáng)與工業(yè)用地彈性使用年期等規(guī)定銜接，參照《國土資源部 發(fā)展改革委 科技部 工業(yè)和信息化部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 商務(wù)部關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號(hào)）中關(guān)于建立政策實(shí)施部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制和建立共同監(jiān)管機(jī)制的要求，《指導(dǎo)意見》針對土地出讓中需設(shè)立競買資格條件的，按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則，在土地供應(yīng)后，提出關(guān)聯(lián)條件部門應(yīng)當(dāng)要求土地使用者提交項(xiàng)目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書，作為自然資源主管部門簽訂合同的前提條件和關(guān)聯(lián)部門的監(jiān)管依據(jù)。提出關(guān)聯(lián)條件部門應(yīng)對承諾書的履行情況進(jìn)行監(jiān)督，并適時(shí)通報(bào)自然資源主管部門。項(xiàng)目用地達(dá)不到約定要求的，各相關(guān)部門應(yīng)按職能分工依法依約進(jìn)行處置。
湛江市自然資源局
2020年6月12日
相關(guān)文件：湛江市人民政府關(guān)于建立高質(zhì)量供地制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見
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